O usufruto aparece na vida das famílias quase sempre do mesmo jeito: os pais doam o imóvel aos filhos e reservam para si o direito de morar nele até morrer. É uma das formas mais antigas e mais usadas de planejar a sucessão, porque antecipa a transmissão e evita o inventário sobre aquele bem, sem tirar dos pais o teto e a renda. Mas o usufruto também surge em heranças, em separações e em contratos, e traz perguntas práticas que poucos sabem responder: quem paga o IPTU, quem conserta o telhado, o filho pode vender, o credor do filho pode penhorar, o que acontece quando o usufrutuário morre. Este texto explica o que é o usufruto, os direitos de cada lado, a doação com reserva e os seus cuidados, a divisão das despesas, a penhora e as formas de extinção.
O que é o usufruto
O que a lei diz sobre o usufruto
O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.
Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.
Incumbem ao usufrutuário as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu e as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
O usufruto extingue-se pela renúncia ou morte do usufrutuário, pelo termo de sua duração, pela extinção da pessoa jurídica, pela cessação do motivo, pela destruição da coisa, pela consolidação, por culpa do usufrutuário e pelo não uso.
O usufruto de imóvel só se constitui e só se extingue, perante terceiros, com registro ou averbação na matrícula (arts. 1.391 e 1.410).
O usufruto é um direito real sobre coisa alheia: alguém, o usufrutuário, tem o direito de usar o bem e de receber os seus frutos, como aluguéis e rendimentos, enquanto outra pessoa, o nu-proprietário, conserva a propriedade despida desses atributos. Em imóveis, o usufruto nasce e produz efeitos contra terceiros com o registro na matrícula, e pode ser vitalício, que é o comum em família, ou por prazo certo. Pode recair sobre imóveis, móveis, dinheiro, ações e até sobre um patrimônio inteiro.
O usufrutuário não pode vender o usufruto, que é pessoal e se extingue com a sua morte, mas pode ceder o exercício, isto é, alugar o imóvel e ficar com o aluguel, ou emprestá-lo. O nu-proprietário, por sua vez, pode vender a nua-propriedade, mas o comprador recebe o imóvel gravado e só terá o uso pleno quando o usufruto acabar. Na prática, essa venda é rara e por valor reduzido, porque ninguém quer comprar o que não pode usar.
Quem pode o quê
Usufrutuário, nu-proprietário e herdeiros
- Mora no imóvel ou aluga e fica com o aluguel
- Administra e conserva
- Paga IPTU, condomínio e reparos ordinários
- Não pode vender nem hipotecar
- Pode ceder o exercício, não o direito
- É o dono registrado, sem uso nem renda
- Pode vender a nua-propriedade, que segue gravada
- Paga reparos extraordinários e encargos da propriedade
- Recebe o imóvel pleno quando o usufruto se extingue
- Pode pedir caução se o usufrutuário arriscar o bem
- Do usufrutuário: nada herdam do usufruto, que se extingue
- Do nu-proprietário: herdam a nua-propriedade, com o gravame
- Na doação com reserva, a nua-propriedade já é do filho
- Doação a um filho entra na colação dos demais
O quadro resume a divisão. O usufrutuário mora, aluga, administra e conserva, e paga as despesas ligadas ao uso. O nu-proprietário é o dono registrado, não usa nem recebe renda, paga as despesas ligadas à estrutura da coisa e tem o direito de exigir caução se o usufrutuário puser o bem em risco. Os herdeiros do usufrutuário nada recebem do usufruto, que se extingue; os herdeiros do nu-proprietário recebem a nua-propriedade com o gravame. Na doação com reserva, a nua-propriedade já é dos filhos, e é exatamente isso que evita o inventário sobre o imóvel.
A doação com reserva de usufruto
A operação é feita por escritura pública, em cartório de notas, e registrada na matrícula. Os pais doam a nua-propriedade aos filhos e reservam o usufruto vitalício para si, em geral com a cláusula de que o usufruto continua em favor do cônjuge sobrevivente quando um deles morre. Enquanto vivem, moram no imóvel ou recebem o aluguel; quando o último morre, o usufruto se extingue por averbação na matrícula, com a certidão de óbito, e os filhos passam a ter a propriedade plena sem inventário sobre aquele bem.
Doação com reserva: o que pode dar errado
A doação de imóvel aos filhos com reserva de usufruto é o planejamento sucessório mais usado no Brasil. Funciona bem, desde que alguns riscos sejam tratados na escritura.
- Filho donatário que se separa: a nua-propriedade pode entrar na partilha dele, salvo cláusula de incomunicabilidade
- Filho com dívidas: a nua-propriedade pode ser penhorada, salvo cláusula de impenhorabilidade justificada
- Doação a um só filho sem dispensa de colação: os outros podem exigir a compensação no inventário
- Doação de mais da metade do patrimônio: a parte que exceder a disponível é nula
- Reversão: sem cláusula, se o filho morrer antes, o imóvel vai aos herdeiros dele, não volta aos pais
- ITCMD: o imposto é devido na doação e, em alguns estados, de novo na extinção do usufruto
A escritura precisa tratar de algumas questões que a família costuma ignorar. A primeira é a igualdade entre os filhos: a doação a um descendente é adiantamento de herança e entra na colação no inventário, salvo se os pais dispensarem expressamente a colação e o bem couber na parte disponível. A segunda são as cláusulas restritivas: incomunicabilidade, para que o imóvel não entre na partilha se o filho se separar; impenhorabilidade, que exige justa causa declarada; e inalienabilidade, se os pais quiserem que o filho não venda. A terceira é a reversão, pela qual o imóvel volta aos pais se o filho morrer antes deles; sem ela, o bem vai aos herdeiros do filho. A quarta é o limite da doação: os pais não podem doar mais do que poderiam dispor em testamento, isto é, metade do patrimônio, e a parte que exceder é nula.
Quem paga IPTU, condomínio e reparos
Quem paga o quê no imóvel em usufruto
| Despesa | Quem paga | Base |
|---|---|---|
| IPTU | Usufrutuário, em regra; perante o município, ambos podem ser cobrados | Art. 1.403, II e Tema 122 do STJ |
| Condomínio ordinário | Usufrutuário | Art. 1.403, I |
| Reparos ordinários (pintura, torneira, pequenos consertos) | Usufrutuário | Art. 1.403, I |
| Reparos extraordinários (estrutura, telhado, fachada) | Nu-proprietário | Art. 1.404 |
| Reparo extraordinário de valor baixo (até 2/3 do rendimento anual) | Usufrutuário | Art. 1.404, § 1º |
| Seguro do imóvel | Usufrutuário, se contratado | Art. 1.407 |
| ITCMD da doação com reserva | Donatário, conforme a lei estadual | Lei estadual |
O contrato ou a escritura podem dividir as despesas de outra forma entre as partes; perante terceiros, valem as regras legais.
O art. 1.403 do Código Civil atribui ao usufrutuário as despesas ordinárias de conservação e os tributos devidos pela posse ou pelo rendimento da coisa, o que inclui IPTU, condomínio ordinário, pintura e pequenos consertos. O art. 1.404 atribui ao nu-proprietário as reparações extraordinárias, como estrutura, telhado e fachada, salvo as de pequeno valor, definidas como as que não ultrapassam dois terços do rendimento líquido anual do bem, que ficam com o usufrutuário.
Perante o município, a questão é outra. O STJ aplica ao usufruto o Tema 122 e reconhece que tanto o proprietário quanto o usufrutuário podem ser contribuintes do IPTU, conforme a lei local, o que significa que a prefeitura pode cobrar de qualquer dos dois. Quem pagar sem ser o obrigado entre as partes cobra do outro depois. O mesmo vale para o condomínio: a cota é propter rem e o condomínio pode cobrar o proprietário, que então cobra o usufrutuário.
Penhora
O usufruto não protege o imóvel contra dívidas. A nua-propriedade é penhorável por dívida do nu-proprietário, e o arrematante recebe o imóvel gravado, aguardando a extinção do usufruto. O usufruto em si, por ser inalienável, não é penhorável, mas os seus frutos, como o aluguel, podem ser alcançados por dívida do usufrutuário.
O que protege a moradia é a Lei 8.009/90. O STJ decidiu em 2025 que o usufrutuário tem legitimidade para embargar a penhora da nua-propriedade e que a proteção do bem de família não depende de o devedor morar no imóvel, bastando que ele seja o único imóvel destinado à moradia da família. A mãe que mora como usufrutuária na casa penhorada por dívida do filho pode, portanto, defender a casa.
Como o usufruto termina
Usufrutuário pode defender o imóvel penhorado
- 1A nua-propriedade pode ser penhorada por dívida do nu-proprietário
- 2Mas o usufrutuário tem legitimidade para embargar
- 3E o imóvel pode ser bem de família mesmo que o devedor não more nele
STJ · 17/11/2025“O usufrutuário tem legitimidade para opor embargos de terceiro e discutir a penhora de imóvel gravado com usufruto; a proteção do bem de família independe da residência do devedor, bastando que se trate de único imóvel destinado à moradia da entidade familiar.”
REsp 2.113.647/MS
Quarta Turma
O art. 1.410 lista as causas de extinção. A morte do usufrutuário é a mais comum, e o usufruto não passa aos herdeiros dele. A renúncia, por escritura pública, é usada quando os pais querem antecipar a propriedade plena aos filhos, e costuma gerar ITCMD. O termo final, quando há prazo. A consolidação, quando usufrutuário e nu-proprietário viram a mesma pessoa. A culpa do usufrutuário que deteriora o bem ou deixa de conservá-lo, reconhecida pelo juiz. E o não uso ou a não fruição por prazo que a jurisprudência fixa em dez anos. Em qualquer caso, a extinção perante terceiros depende da averbação na matrícula.
Sobre o imposto, cada estado trata a doação com reserva de modo próprio. Em São Paulo, a lei estadual manda recolher o ITCMD sobre dois terços do valor do bem na doação da nua-propriedade e sobre o terço restante na extinção do usufruto, o que surpreende muitos herdeiros anos depois. Vale conferir a regra do estado antes de fazer a escritura e guardar os comprovantes.
Antes de doar com reserva de usufruto, decidam três coisas na escritura: se haverá dispensa de colação, quais cláusulas restritivas serão impostas e se haverá reversão. Essas três linhas evitam a maioria das disputas entre irmãos.
O usufruto é ferramenta simples e poderosa de planejamento familiar, desde que a escritura preveja o que a vida pode trazer. Conheça a nossa atuação em Família e Sucessões.
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Perguntas frequentes
Quem paga o IPTU no imóvel com usufruto?
O filho nu-proprietário pode vender o imóvel?
O usufruto passa para os herdeiros do usufrutuário?
A casa dos pais em usufruto pode ser penhorada por dívida do filho?
Doar com reserva de usufruto evita o inventário?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
