Na compra de um imóvel, o ITBI é uma das maiores despesas depois do próprio preço, ao lado da escritura e do registro. É o imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis, pago em regra pelo comprador, e sem ele o cartório não registra a compra. Durante muitos anos, prefeituras de todo o país calcularam o imposto não sobre o preço pago, mas sobre um valor de referência fixado por elas mesmas, quase sempre acima do valor real. Em 2022, o STJ julgou o tema em recurso repetitivo e definiu que essa prática é ilegal. Quem pagou a mais pode pedir a diferença de volta.
Como o ITBI funciona
O ITBI incide sobre a transmissão onerosa de imóveis, ou seja, compra e venda, dação em pagamento, permuta e arrematação em leilão. Não incide sobre herança e doação, que ficam com o ITCMD estadual. A alíquota é fixada por lei de cada município e costuma variar entre 2% e 3%. Em São Paulo, por exemplo, é de 3%. Em Guarulhos, 2%.
O momento do pagamento, na prática, é antes da escritura ou do registro, porque o cartório exige a guia quitada. A lei diz que o comprador é o contribuinte, mas o contrato pode atribuir o custo ao vendedor, o que é raro.
O problema do valor de referência
Muitas prefeituras criaram cadastros próprios com um valor de referência para cada imóvel, atualizado por critérios internos. Na hora de emitir a guia, o sistema comparava o preço declarado com esse valor e cobrava o imposto sobre o maior dos dois. O comprador que pagou R$ 400 mil por um apartamento podia receber uma guia calculada sobre R$ 520 mil, sem nenhuma avaliação individual e sem oportunidade de se defender.
Antes e depois do Tema 1113
- Guia emitida já pelo valor de referência
- Valor venal do IPTU usado como piso
- Contribuinte tinha que provar o contrário
- Base é o valor de mercado da transação
- Valor declarado se presume correto
- Prefeitura revisa só com processo próprio
A justificativa das prefeituras era evitar a sonegação por quem declara preço abaixo do real. O STJ reconheceu a preocupação, mas definiu que a resposta não pode ser uma presunção genérica contra todos os contribuintes.
O que o STJ decidiu
A decisão fixou três teses. A primeira é que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e esse valor não está vinculado à base de cálculo do IPTU, que nem pode servir como piso. A segunda é que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao de mercado, presunção que só pode ser afastada pela prefeitura em processo administrativo próprio, com direito de defesa. A terceira é que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência fixado de forma unilateral.
Valor de referência não vale
- 1A base é o valor de mercado do imóvel
- 2O valor declarado se presume correto
- 3Para contestar, a prefeitura precisa de processo próprio
STJ · 24/02/2022“O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
REsp 1.937.821/SP
Primeira Seção
Na prática, a prefeitura continua podendo discordar do valor declarado, mas precisa abrir um processo individual, apontar por que o valor não merece fé e permitir que o comprador apresente avaliação contrária. O que não pode é emitir a guia já com o valor maior, como se a presunção fosse contra o contribuinte.
A regra do Código Tributário
A regra está no CTN
A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Quando o valor declarado não mereça fé, a autoridade arbitrará aquele valor mediante processo regular, assegurada a avaliação contraditória.
Valor venal, para o STJ, é o valor de mercado em condições normais, e não um número fixado pela prefeitura.
O art. 38 do CTN fala em valor venal. Para o STJ, valor venal é o preço que o imóvel alcançaria numa venda normal, e não o número do cadastro do IPTU nem um valor de referência criado para o ITBI. O art. 148, por sua vez, permite o arbitramento, mas só mediante processo regular e com avaliação contraditória. É essa combinação que sustenta a decisão.
Quanto se paga a mais
Quanto se paga a mais
- Preço da compra na escritura: R$ 400 mil
- Valor de referência da prefeitura: R$ 520 mil
- Alíquota de 3%
Valores ilustrativos. A diferença é corrigida e pode ser pedida em até 5 anos do pagamento.
Em imóveis de valor maior, ou em cidades com valores de referência muito inflados, a diferença passa de R$ 10 mil com facilidade. E o problema não ficou no passado. Ainda em 2026, algumas prefeituras seguem emitindo guias com base em valores próprios, apostando que o comprador não vai discutir, porque precisa da guia paga para registrar o imóvel.
Como pedir a diferença
O caminho começa pelo pedido administrativo na própria prefeitura, instruído com a guia, o comprovante de pagamento e a escritura. Se o pedido for negado ou ficar sem resposta, cabe ação judicial de repetição de indébito, com correção monetária desde o pagamento. O prazo é de 5 anos contados da data em que o imposto foi pago.
O que separar
- 01Guia do ITBI
Com o valor da base usada pela prefeitura.
- 02Comprovante de pagamento
Com a data, que conta o prazo de 5 anos.
- 03Escritura ou contrato
Mostra o preço real da compra.
- 04Matrícula atualizada
Com o registro da transmissão.
- 05Cálculo da diferença
Imposto sobre o valor da transação.
Há duas situações que merecem atenção. A primeira é a do comprador que ainda não pagou e acabou de receber a guia com valor maior. Nesse caso, vale impugnar a guia antes do pagamento ou pagar sob protesto, deixando registrado que discorda do valor, para não haver dúvida sobre o direito à restituição. A segunda é a do financiamento bancário: o imposto incide sobre o valor total da compra, e não só sobre a parte paga com recursos próprios.
O valor declarado precisa ser verdadeiro
A presunção de que o valor declarado está correto só protege quem declara o preço real. Colocar na escritura um valor abaixo do efetivamente pago é irregular, pode gerar lançamento complementar com multa e ainda cria problema futuro no imposto de renda sobre ganho de capital, porque o custo de aquisição fica menor do que o real.
Compare o valor da guia do ITBI com o preço da escritura. Se a prefeitura usou um valor maior, a diferença de imposto pode ser recuperada, com correção, em até 5 anos do pagamento.
Cada município tem a sua lei, a sua alíquota e o seu procedimento de restituição. Conheça a nossa atuação em Direito Tributário.
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Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
A prefeitura pode exigir o ITBI pelo valor venal do IPTU?
Já paguei pelo valor de referência. Posso pedir de volta?
Imóvel financiado paga ITBI sobre o valor total?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
