O IPTU é o imposto mais presente na vida de quem tem casa: chega todo janeiro, é cobrado por quem a prefeitura escolher, acompanha o imóvel quando ele é vendido, pode levar a casa a leilão e, ao mesmo tempo, é um dos tributos mais mal compreendidos. Quem paga quando o imóvel foi vendido sem registro, ou está alugado, ou financiado? A dívida do antigo dono passa para o comprador? Até quando a prefeitura pode cobrar? O aposentado tem direito a isenção? Dá para discutir o valor? Este texto responde a cada uma dessas perguntas com base no Código Tributário Nacional, nas leis municipais de São Paulo e Guarulhos e no que o STJ fixou em súmulas e recursos repetitivos.
Como o imposto nasce
As quatro regras que decidem o IPTU
O imposto tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado na zona urbana do município.
A base de cálculo é o valor venal do imóvel, apurado pela planta genérica de valores de cada município.
Contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
Os créditos tributários relativos a impostos sobre a propriedade sub-rogam-se na pessoa dos adquirentes, salvo prova de quitação no título. Na arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o preço.
Pela Súmula 399 do STJ, cabe à lei de cada município escolher, entre as pessoas do art. 34, quem será cobrado.
O IPTU é um imposto municipal sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano, previsto no art. 156, I da Constituição e nos arts. 32 a 34 do Código Tributário Nacional. O fato gerador ocorre todo dia 1º de janeiro: quem é proprietário ou possuidor nessa data deve o imposto do ano inteiro, ainda que venda o imóvel em fevereiro. A base de cálculo é o valor venal, que não é o preço de mercado nem o valor da escritura, e sim o valor atribuído pela prefeitura a partir da planta genérica de valores, uma tabela aprovada por lei municipal que fixa o preço do metro quadrado de terreno e de construção em cada região da cidade, ajustado por idade, padrão e uso do imóvel.
A alíquota é fixada por cada município e pode ser progressiva em razão do valor do imóvel e diferente conforme a localização e o uso, como autoriza o art. 156, § 1º da Constituição. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota residencial parte de 1% e a comercial de 1,5%, com descontos e acréscimos por faixa de valor venal. O lançamento é feito de ofício pela prefeitura, que envia o carnê ao endereço do imóvel ou do contribuinte cadastrado. Pela Súmula 397 do STJ, o envio do carnê vale como notificação do lançamento: o contribuinte que não o recebeu não pode alegar desconhecimento e deve emitir a segunda via.
Quem a prefeitura pode cobrar
Quem a prefeitura pode cobrar
- Sempre contribuinte, enquanto estiver na matrícula
- Responde mesmo depois de vender por contrato de gaveta
- Responde pela dívida anterior à compra (art. 130)
- Pode cobrar do comprador ou do vendedor depois, em regresso
- Possuidor com ânimo de dono: também contribuinte (Tema 122)
- Prefeitura escolhe de quem cobra
- Deve pedir a inclusão no cadastro para receber o carnê
- Sem registro, o vendedor continua exposto
- Inquilino não é contribuinte: paga ao locador, por contrato (Súmula 614)
- Banco credor fiduciário não é contribuinte antes de consolidar e tomar posse (Tema 1158)
- Comodatário e caseiro não respondem
- Usufrutuário responde, com o nu-proprietário
O art. 34 do CTN lista três contribuintes possíveis: o proprietário, o titular do domínio útil e o possuidor a qualquer título. A Súmula 399 do STJ diz que cabe à lei de cada município escolher entre eles, e a maioria das leis municipais escolhe todos, o que permite à prefeitura cobrar de quem for mais conveniente. Daí a confusão prática. O STJ, no Tema 122 dos recursos repetitivos, fixou que tanto o promitente comprador que já tem a posse quanto o promitente vendedor que continua na matrícula são contribuintes, e que a prefeitura pode escolher de quem cobrar. Quem vende por contrato de gaveta e não registra continua devedor perante o município pelos anos seguintes, até que a escritura seja registrada ou o cadastro municipal seja alterado.
O inquilino está fora dessa lista. O contrato de locação pode e normalmente atribui a ele o pagamento do IPTU, mas isso vale só entre locador e locatário. Perante a prefeitura, o devedor é o proprietário, e a Súmula 614 do STJ vai além: o locatário não tem nem legitimidade para discutir o imposto em juízo ou pedir restituição, porque não é parte da relação tributária. O proprietário que confia no inquilino para pagar o IPTU deve acompanhar, porque a dívida que ficar é dele.
O imóvel financiado tem regra própria, fixada pelo STJ em março de 2025 no Tema 1158. Enquanto o financiamento está em curso, a propriedade fiduciária do banco é apenas garantia, e o banco não tem posse nem ânimo de dono; por isso não é contribuinte do IPTU, que recai sobre o devedor fiduciante que mora no imóvel. O banco só passa a responder depois que consolida a propriedade por inadimplência e é imitido na posse. Na prática, isso impede que o devedor em dia tente transferir o imposto ao credor e, ao mesmo tempo, impede que a prefeitura execute o banco pela dívida do mutuário.
A dívida que acompanha o imóvel
O art. 130 do CTN cria a chamada obrigação propter rem: os impostos sobre a propriedade se sub-rogam na pessoa de quem adquire o imóvel, salvo se o título de aquisição provar a quitação. Em palavras simples, quem compra um imóvel com IPTU atrasado passa a dever esse IPTU, mesmo que a dívida seja de anos em que nem conhecia o imóvel, e a prefeitura pode cobrá-lo diretamente. A certidão negativa de débitos municipais, exigida pelos cartórios na escritura, é a proteção do comprador: com ela, a responsabilidade pelos débitos anteriores fica com o vendedor. Sem ela, ou na compra por contrato particular, o comprador assume o risco e, se pagar, tem direito de regresso contra o vendedor, o que raramente compensa processar.
A exceção é o leilão judicial. O parágrafo único do art. 130 manda que, na arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorra sobre o preço, e não sobre a pessoa do arrematante: a dívida é paga com o dinheiro do leilão, e o imóvel passa livre. Durante anos, editais de leilão transferiam ao arrematante os débitos de IPTU e condomínio, e o STJ encerrou a prática em 2024, no Tema 1134, declarando inválida a cláusula que atribui ao arrematante os tributos anteriores à alienação. A tese vale para editais posteriores ao julgamento, de modo que quem arrematou antes, com edital expresso, pode não ser alcançado.
Atraso, dívida ativa e execução
Do carnê à penhora do imóvel
- JanLançamento
Prefeitura calcula pela planta de valores e envia o carnê. O envio vale como notificação (Súmula 397).
- 30 diasImpugnação
Prazo da lei municipal para contestar o valor venal ou os dados do imóvel.
- Venc.Atraso
Multa, juros e correção conforme a lei municipal. Em SP, multa de 0,33% ao dia até 20%.
- MesesDívida ativa
Inscrição, certidão positiva e, em muitas cidades, protesto do título.
- Até 5 anosExecução fiscal
Ação de cobrança. Prescreve em 5 anos do vencimento se não ajuizada.
- ProcessoPenhora e leilão
O próprio imóvel responde, mesmo sendo bem de família (Lei 8.009, art. 3º, IV).
O IPTU não pago segue um caminho previsível. Vence, recebe multa, juros e correção conforme a lei municipal, que em São Paulo fixa multa de 0,33% ao dia até o limite de 20%. Alguns meses depois é inscrito em dívida ativa, o que gera certidão positiva e, em muitas cidades, protesto em cartório, com negativação do contribuinte. Em seguida vem a execução fiscal, ação em que o município cobra a dívida e pede a penhora de bens, inclusive do próprio imóvel. O bem de família não protege contra o IPTU: a Lei 8.009/90, no art. 3º, IV, excepciona expressamente os tributos devidos em função do imóvel, e a casa em que a família mora pode ser penhorada e leiloada para pagar o imposto dela mesma.
Antes da execução, o parcelamento na prefeitura é a saída mais barata. Depois dela, a dívida ganha honorários e custas, e o parcelamento ainda é possível, mas mais caro. Quem recebe citação em execução fiscal tem cinco dias para pagar ou garantir o juízo e trinta dias, contados da garantia, para embargar. Nos embargos cabem as defesas de mérito: pagamento, prescrição, erro no lançamento, ilegitimidade. A exceção de pré-executividade, sem garantia, serve para matérias que o juiz pode reconhecer de ofício, como a prescrição.
A prescrição de cinco anos
O município tem cinco anos, contados do primeiro dia do exercício seguinte ao que o lançamento poderia ter sido feito, para constituir o crédito pelo envio do carnê, e mais cinco anos, contados do vencimento, para ajuizar a execução fiscal. Passado esse prazo sem ação, a dívida está prescrita, e a Súmula 409 do STJ autoriza o juiz a reconhecer a prescrição de ofício, sem que o contribuinte precise alegar. Também existe a prescrição intercorrente: se a execução ajuizada fica parada por mais de um ano sem localizar o devedor ou bens, e depois disso correm mais cinco anos, a dívida prescreve dentro do próprio processo. Cobranças de IPTU com mais de cinco anos sem execução, que aparecem com frequência em certidões de imóveis antigos, podem ser afastadas por simples pedido administrativo ou, se o município resistir, por ação.
Isenção para aposentados e pensionistas
Isenção em São Paulo e em Guarulhos
| Requisito | São Paulo capital | Guarulhos |
|---|---|---|
| Quem pode | Aposentado, pensionista ou beneficiário de renda mensal vitalícia ou BPC | Aposentado ou pensionista |
| Imóvel | Único imóvel, usado como residência | Único imóvel, residencial, usado como moradia |
| Renda | Até 3 salários mínimos: isenção total; de 3 a 5: parcial | Até 2 salários mínimos: 100%; de 2 a 4: 50%; de 4 a 5: 30%, pela lei aprovada em dezembro de 2025 |
| Valor venal | Até R$ 1.823.697 (valor divulgado pela prefeitura) | Até 81.000 UFG |
| Pedido | Pelo sistema da Secretaria da Fazenda, até o último dia útil do ano | Até 31 de agosto do ano anterior; vale por 5 exercícios |
Valores e faixas conforme as páginas oficiais em novembro de 2026; confira as regras do exercício antes de pedir. A isenção não é automática e não retroage.
A maioria dos municípios concede isenção ou redução de IPTU a aposentados e pensionistas de baixa renda que moram em imóvel único. Em São Paulo capital, o benefício alcança aposentados, pensionistas e beneficiários de renda vitalícia ou do BPC, com renda de até três salários mínimos para isenção total e entre três e cinco para redução parcial, desde que o imóvel seja o único e sirva de residência, com valor venal até o limite divulgado pela prefeitura, hoje em torno de R$ 1,8 milhão. O pedido é feito pelo sistema da Secretaria da Fazenda até o último dia útil do ano, com efeito a partir do exercício seguinte.
Em Guarulhos, a isenção é para aposentados e pensionistas com imóvel único residencial usado como moradia, com valor venal até 81.000 UFG, pedida até 31 de agosto do ano anterior e válida por cinco exercícios. Lei aprovada pela Câmara em dezembro de 2025 criou faixas por renda familiar: isenção total até dois salários mínimos, redução de 50% entre dois e quatro e de 30% entre quatro e cinco. Em qualquer cidade, a isenção não é automática: quem não pede continua pagando, e o benefício não retroage aos anos anteriores ao pedido.
Como contestar o valor venal
IPTU antigo não passa ao arrematante
- 1Na arrematação judicial, a dívida de IPTU se sub-roga no preço
- 2Edital que transfere a dívida ao arrematante é inválido
- 3A tese vale para editais posteriores ao julgamento
STJ · 09/10/2024“Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do CTN, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”
REsp 1.914.902/SP
Primeira Seção
O valor venal da prefeitura às vezes está acima do mercado, por erro na metragem, no padrão de construção, na idade do imóvel ou na valorização da região. O primeiro caminho é a impugnação administrativa do lançamento, no prazo que a lei municipal fixar, em geral trinta dias do recebimento do carnê, com documentos que mostrem o erro: matrícula, planta aprovada, fotos, laudo de avaliação ou anúncios de imóveis comparáveis. A prefeitura revisa o cadastro e, se acolher, refaz o lançamento. Negada a impugnação, cabe ação anulatória na Justiça, com perícia de engenharia, que costuma valer a pena apenas quando a diferença é relevante e se repete ano a ano.
Também é possível questionar a própria planta genérica de valores quando ela é atualizada por decreto em vez de lei, o que o STF considera inconstitucional quando o aumento supera a correção monetária, ou quando a progressividade é aplicada sem base na lei municipal. São discussões mais técnicas, mas que já reduziram o IPTU de bairros inteiros em várias cidades.
Recebi uma cobrança: o que fazer
O que se acredita sobre o IPTU
Ao comprar, exija a certidão negativa de IPTU e confira o cadastro do imóvel na prefeitura. Ao vender, só entregue a posse depois de registrar ou de alterar o cadastro municipal. E guarde os comprovantes de pagamento por cinco anos: é o prazo em que a prefeitura ainda pode cobrar.
O IPTU é inevitável, mas quem conhece as regras de responsabilidade, prescrição e isenção paga apenas o que deve. Conheça a nossa atuação em Direito Tributário.
Cobrança de IPTU antiga, de outro dono ou valor errado?
A Prime Assessoria Jurídica analisa a cobrança, verifica prescrição e responsabilidade e conduz a impugnação, a defesa na execução ou o pedido de isenção.
- Atendimento online para qualquer cidade do Brasil
- Você envia os documentos pelo WhatsApp e um advogado analisa o seu caso
- Retorno rápido em dias úteis
Perguntas frequentes
Quem paga o IPTU quando o imóvel foi vendido mas a escritura não foi registrada?
Comprei um imóvel com IPTU atrasado. A dívida é minha?
O inquilino deve o IPTU para a prefeitura?
Em quanto tempo prescreve a dívida de IPTU?
Aposentado tem isenção de IPTU?
Posso contestar o valor venal do meu imóvel?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
