A regra geral do direito é que o devedor responde pelas dívidas com todos os seus bens. O bem de família é a exceção mais importante a essa regra: a casa onde a família mora não pode ser penhorada para pagar dívidas, por mais altas que sejam, salvo em situações que a lei lista uma a uma. A proteção existe desde 1990, é automática e alcança a imensa maioria das famílias brasileiras, mas é cercada de dúvidas: vale para quem mora sozinho, vale para o imóvel alugado, vale para a casa de alto valor, vale contra o condomínio, vale para o fiador. Este texto explica o que é o bem de família, o que a proteção alcança, as exceções, as súmulas do STJ que desenharam o instituto e como alegar a impenhorabilidade quando a penhora chega.
Bem de família legal e voluntário
O que a proteção alcança
Casa ou apartamento onde a família mora, urbano ou rural, com terreno e construções.
Móveis que guarnecem a casa, quitados, exceto obras de arte e adornos suntuosos.
Solteiros, separados e viúvos também têm o imóvel protegido (Súmula 364).
Único imóvel locado a terceiros, se a renda sustenta a família (Súmula 486).
Há dois bens de família no direito brasileiro. O legal, da Lei 8.009/90, é automático: o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável por qualquer dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, sem necessidade de registro ou declaração. Se a família tem mais de um imóvel usado como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como bem de família voluntário. O voluntário, dos arts. 1.711 a 1.722 do Código Civil, é instituído por escritura pública ou testamento e registrado na matrícula, e permite à família escolher qual imóvel proteger, até o limite de um terço do patrimônio líquido. Na prática, o voluntário só interessa a quem tem vários imóveis.
A proteção legal alcança o imóvel, o terreno, as construções, as plantações, as benfeitorias e os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados. Ficam de fora veículos, obras de arte e adornos suntuosos. O STJ estendeu a proteção à pessoa que mora sozinha, pela Súmula 364, e ao único imóvel alugado a terceiros quando a renda do aluguel é usada para a subsistência ou a moradia da família, pela Súmula 486. O que importa é a destinação à moradia, direta ou indireta, e não o número de pessoas que vivem no imóvel.
Imóvel de alto valor
A lei não fixa limite de valor para a proteção. O STJ mantém a impenhorabilidade de imóveis valiosos, entendendo que a lei protege a moradia, e não um padrão mínimo de moradia, e que não cabe ao juiz criar exceção que a lei não criou. Há decisões isoladas que admitem o desmembramento do imóvel quando ele é fisicamente divisível sem prejuízo da moradia, ou a penhora de parte quando o imóvel está em condomínio com terceiros, mas a regra é a proteção integral.
As exceções
Quando a casa pode ser penhorada
| Exceção | Exemplo | Observação |
|---|---|---|
| Crédito de quem financiou a construção ou a compra | Banco que financiou o imóvel | Limitado ao crédito do financiamento |
| Pensão alimentícia | Dívida de alimentos aos filhos ou ex-cônjuge | Resguardada a meação do coproprietário que não deve |
| Tributos e contribuições do próprio imóvel | IPTU e cota de condomínio | O STJ aplica à cota condominial sem hesitar |
| Hipoteca dada pelo casal em garantia | Imóvel hipotecado para empréstimo | Só se a dívida reverteu em favor da família, segundo o STJ |
| Imóvel adquirido com produto de crime | Compra com dinheiro desviado | Ou para execução de sentença penal condenatória |
| Fiança em contrato de locação | Fiador de aluguel residencial ou comercial | Súmula 549 e Tema 1091 do STJ; STF confirmou em 2024 |
A exceção do trabalhador doméstico (inciso I) foi revogada em 2015. Imóvel de alto valor continua protegido, segundo o STJ.
O art. 3º da Lei 8.009/90 lista as hipóteses em que a casa pode ser penhorada. O crédito de quem financiou a construção ou a aquisição do imóvel, no limite desse crédito, porque seria injusto comprar a casa com o dinheiro do banco e opor ao banco a proteção. A pensão alimentícia, resguardada a meação do coproprietário que não é o devedor. Os impostos, taxas e contribuições devidos em função do próprio imóvel, o que inclui o IPTU e, segundo o STJ, as cotas de condomínio. A hipoteca dada pelo casal em garantia, que o STJ só aceita como exceção quando a dívida garantida reverteu em favor da família, e não quando o imóvel foi hipotecado para garantir dívida de terceiro ou da empresa. O imóvel adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória. E a fiança em contrato de locação.
A exceção do condomínio é a que mais aparece na prática. O apartamento em que a família mora pode ser penhorado e leiloado para pagar as cotas atrasadas, porque a dívida é do próprio imóvel e o interesse da coletividade de condôminos prevalece sobre o individual. O mesmo vale para o IPTU.
O fiador
Fiador de aluguel perde a proteção
- 1Quem é fiador de locação pode ter a própria casa penhorada
- 2Vale para locação residencial e comercial
- 3É a exceção do art. 3º, VII, confirmada em repetitivo
STJ · 08/06/2022“É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/1990.”
REsp 1.822.040/PR
Segunda Seção
A exceção mais controvertida é a do fiador. Quem assina como fiador num contrato de aluguel pode ter a própria casa penhorada se o inquilino não pagar, mesmo que seja o único imóvel da família. A regra foi incluída na lei em 1991, questionada por décadas como inconstitucional diante do direito à moradia, e confirmada pelo STF e pelo STJ. A Súmula 549 do STJ fixou que a penhora é válida, e em 2022 a Segunda Seção, em recurso repetitivo, estendeu o entendimento à locação comercial, no Tema 1091. Em 2024 o STF confirmou em repercussão geral que a penhora do bem de família do fiador vale também para locação comercial.
O paradoxo é conhecido: o inquilino devedor tem a casa protegida, e o fiador que apenas garantiu o contrato pode perdê-la. A lição prática é que a fiança de aluguel é o compromisso mais arriscado que uma pessoa pode assumir por outra, e as alternativas, como seguro-fiança e caução, protegem quem precisaria ser fiador.
Fraude e má-fé
A proteção não é absoluta diante da má-fé, mas também não cai automaticamente. O STJ decidiu em setembro de 2026 que a fraude à execução, isto é, a venda ou doação do imóvel durante o processo para escapar da penhora, não afasta por si só a impenhorabilidade: é preciso examinar se o imóvel era a moradia da família antes da alienação, se continuou sendo depois e se houve desvio de proveito econômico em prejuízo do credor. A família que doou a casa aos filhos e continuou morando nela, sem nada receber, pode manter a proteção; a que vendeu, embolsou o dinheiro e alegou bem de família sobre o imóvel que já não é seu, não.
O STJ também afasta a proteção em casos de abuso evidente, como o devedor que oferece o imóvel em garantia, obtém o crédito e depois alega impenhorabilidade, ou o que indica o próprio bem à penhora e volta atrás. Nessas hipóteses, a boa-fé objetiva impede o comportamento contraditório, mas são exceções construídas caso a caso.
Como alegar no processo
Meu imóvel está protegido?
A impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública: pode ser alegada a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição, e o juiz pode reconhecê-la de ofício. Na execução, o devedor a alega por simples petição ou em embargos; o cônjuge ou o terceiro que mora no imóvel, como o usufrutuário, por embargos de terceiro. A prova é a da destinação residencial: comprovantes de endereço, contas de consumo, matrícula do imóvel, certidões negativas de outros imóveis em nome da família e, se for o caso, o contrato de aluguel e a prova de que a renda sustenta a moradia. Quem demora a alegar não perde o direito, mas o STJ tem rejeitado a alegação feita depois de o próprio devedor ter oferecido o bem à penhora, por contradição.
Como o STJ desenhou a proteção
- 1990Lei 8.009
Nasce o bem de família legal, automático, sem registro.
- 2008Súmula 364
Pessoas solteiras, separadas e viúvas também são protegidas.
- 2010Súmula 449
Vaga de garagem com matrícula própria não é bem de família.
- 2012Súmula 486
Único imóvel alugado é impenhorável se a renda sustenta a família.
- 2015Súmula 549
Bem de família do fiador de locação pode ser penhorado.
- 2022Tema 1091
Fiador de locação comercial também perde a proteção.
O que se acredita sobre o bem de família
Guarde os comprovantes de que a família mora no imóvel e não assine fiança de aluguel sem saber que a sua casa fica exposta. A proteção do bem de família é forte, mas tem furos, e o fiador é o maior deles.
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Perguntas frequentes
Preciso registrar a casa como bem de família?
Quem mora sozinho tem bem de família?
Dívida de condomínio pode penhorar a minha casa?
Fiador de aluguel pode perder a casa?
Casa de alto valor é protegida?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
