A taxa de condomínio é a despesa fixa mais discutida de quem mora em apartamento. Ela sobe todo ano, varia de prédio para prédio e gera perguntas que se repetem: como o valor é calculado, por que o vizinho da cobertura paga mais, quem paga quando o imóvel foi vendido mas a escritura não foi registrada, o inquilino é devedor do condomínio, a assembleia pode mudar o rateio. Este texto explica de onde sai o valor da cota, os critérios de rateio e os limites para alterá-los, quem responde pela dívida em cada situação e o que o STJ fixou em recurso repetitivo sobre a venda sem registro.
De onde sai o valor
Para onde vai a cota num prédio típico
Distribuição ilustrativa de um condomínio residencial com portaria presencial. Cada prédio tem a sua, e o orçamento aprovado em assembleia é o documento que mostra a sua.
- Folha de pagamento e encargos45%
Porteiros, zelador, faxineiros, férias, 13º e INSS.
- Água, luz e gás das áreas comuns18%
- Manutenção e contratos15%
Elevadores, bombas, portões, jardim, dedetização.
- Administradora, seguro e taxas10%
- Fundo de reserva7%
- Inadimplência coberta pelos demais5%
Percentuais ilustrativos.
A cota condominial não é um preço: é a divisão de um orçamento. Todo ano o síndico elabora a previsão de receitas e despesas e a submete à assembleia ordinária, como exige o art. 1.350 do Código Civil. Aprovado o orçamento, o total é dividido entre as unidades conforme o critério da convenção, e cada uma recebe a sua cota. Por isso a cota sobe quando a folha de pagamento aumenta, quando o elevador exige contrato mais caro ou quando a inadimplência cresce e os adimplentes precisam cobrir o buraco. O gráfico mostra uma distribuição ilustrativa de um prédio residencial com portaria presencial, em que a folha costuma ser o maior item.
O condômino que quer entender o próprio boleto deve pedir ao síndico ou à administradora o orçamento aprovado e os balancetes mensais. A lei garante esse acesso, e a convenção normalmente diz como pedir. Comparar o orçamento com o realizado é a forma mais objetiva de fiscalizar a gestão e de participar da assembleia com argumentos.
Fração ideal ou por unidade
Fração ideal ou por unidade: o que muda
| Critério | Como funciona | Quem paga mais | Quando vale |
|---|---|---|---|
| Fração ideal | Cada unidade paga na proporção da sua fração no terreno, registrada na matrícula | Apartamentos maiores e coberturas | É a regra legal (art. 1.336, I) e vale quando a convenção nada diz |
| Por unidade (igualitário) | Todas as unidades pagam o mesmo valor | Apartamentos menores, proporcionalmente | Só se a convenção previr, aprovada por 2/3 |
| Misto | Parte pela fração, parte igual, ou por consumo medido | Depende da combinação | Só com previsão expressa na convenção |
Mudar o critério exige alteração da convenção por 2/3 dos condôminos. Assembleia por maioria simples não pode fazer isso.
O art. 1.336, I do Código Civil manda cada condômino contribuir para as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário da convenção. A fração ideal é a parte que cada unidade tem no terreno e nas coisas comuns, fixada na incorporação e registrada na matrícula. Apartamentos maiores e coberturas têm frações maiores e, portanto, cotas maiores. É a regra legal, aplicada sempre que a convenção não diz outra coisa.
A convenção pode adotar critério diverso, como o rateio igualitário por unidade ou um modelo misto em que parte das despesas é dividida igualmente e parte pela fração, ou ainda a cobrança de água e gás por consumo medido. O que a convenção não pode fazer é delegar a escolha do critério a uma assembleia comum. O STJ decidiu em 2025 que a definição de rateio diferente do legal exige o quórum qualificado da alteração da convenção, dois terços dos condôminos, e que assembleia por maioria simples não tem esse poder. Sem critério válido na convenção, aplica-se a fração ideal.
A discussão aparece com frequência em prédios com unidades muito diferentes entre si, em que os apartamentos menores pedem rateio igualitário e os maiores defendem a fração. Qualquer que seja a escolha, ela precisa estar na convenção, aprovada por dois terços e registrada. Deliberação em assembleia ordinária, ainda que unânime entre os presentes, não basta.
Quem responde pela cota
Quem paga a cota em cada situação
- Responde sempre perante o condomínio
- Dívida acompanha o imóvel (propter rem)
- Responde por dívida anterior à compra
- Cobra do inquilino depois, pelo contrato
- Paga as despesas ordinárias ao locador
- Não é devedor direto do condomínio
- Pode ser cobrado pelo dono, não pelo síndico
- Despesas extraordinárias são do dono
- Responde se já tem a posse
- E se o condomínio sabe da venda
- Mesmo sem registro da escritura
- Vendedor sai da cobrança nesse caso (Tema 886)
A obrigação de pagar as despesas do condomínio é propter rem: acompanha o imóvel, e não a pessoa. Perante o condomínio, o devedor é sempre o titular da unidade, e o art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros. Quem compra apartamento com dívida de condomínio pode ser cobrado por ela e depois exercer o direito de regresso contra o vendedor, razão pela qual a certidão negativa do condomínio é documento essencial na compra.
O inquilino não é devedor do condomínio. Ele paga as despesas ordinárias ao locador, por força do contrato de locação e da Lei 8.245/91, mas o síndico não pode cobrá-lo diretamente nem ajuizar ação contra ele. Se o inquilino não paga, o condomínio cobra o proprietário, que cobra o inquilino. As despesas extraordinárias, como fundo de reserva e obras, são do proprietário e não podem ser transferidas ao inquilino por contrato.
Vendeu, mas não registrou
A situação mais litigiosa é a do apartamento vendido por contrato particular ou compromisso de compra e venda, com entrega das chaves, mas sem registro da escritura. O vendedor continua na matrícula e o comprador mora no imóvel. Quem o condomínio deve cobrar? O STJ resolveu a questão no Tema 886, em recurso repetitivo: o que define a responsabilidade não é o registro, mas a relação material com o imóvel. Se o comprador já tem a posse e o condomínio tem ciência inequívoca da venda, a cobrança se volta contra o comprador e o vendedor sai da ação. Se o condomínio não foi informado, pode cobrar de qualquer um dos dois, e caberá a eles acertar entre si.
A lição prática para quem vende é comunicar a venda ao síndico por escrito, com cópia do contrato e data da entrega das chaves, guardando o protocolo. Para quem compra, é regularizar o registro o quanto antes e pedir a certidão negativa do condomínio antes de pagar.
Isenções e privilégios
Toda unidade paga, e paga na mesma proporção. Convenções escritas pela construtora que reduzem a cota das unidades não vendidas, ou que isentam o síndico sem deliberação da assembleia, violam a proporcionalidade do art. 1.334 e podem ser anuladas, porque a redução de uns é paga pelos outros. A isenção do síndico morador, comum em muitos prédios, é válida quando aprovada pela assembleia como forma de remuneração, e aparece no orçamento como despesa.
Vendeu sem registrar: quem paga a cota
- 1Não é o registro que define quem paga
- 2É a posse do comprador somada à ciência do condomínio
- 3Comprovados os dois, o vendedor sai da cobrança
STJ · 08/04/2015“O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.”
REsp 1.345.331/RS
Segunda Seção
O mesmo vale para o uso das áreas comuns: quem não frequenta a piscina ou a academia não tem desconto, porque a cota remunera a existência e a conservação dessas áreas, não a utilização individual. E o apartamento vazio paga integralmente, porque a obrigação decorre da propriedade.
O que se acredita sobre a taxa de condomínio
Peça o orçamento aprovado e a convenção registrada. Com esses dois documentos você confere o rateio, identifica cobranças fora do critério e participa da assembleia sabendo exatamente do que está falando.
A taxa de condomínio é a soma das escolhas da assembleia, e conhecer as regras é o primeiro passo para discuti-las. Conheça a nossa atuação em Direito Condominial.
Cobrança de condomínio fora do critério?
A Prime Assessoria Jurídica analisa a convenção e o orçamento e orienta sobre rateio, responsabilidade pela cota e cobranças indevidas.
- Atendimento online para qualquer cidade do Brasil
- Você envia os documentos pelo WhatsApp e um advogado analisa o seu caso
- Retorno rápido em dias úteis
Perguntas frequentes
Como é calculada a taxa de condomínio?
A assembleia pode mudar o rateio para dividir igual entre todos?
O condomínio pode cobrar a taxa do inquilino?
Comprei por contrato e não registrei. Quem paga o condomínio?
Quem não usa a piscina pode pagar menos?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
