O síndico é a figura mais presente e mais discutida da vida em condomínio. É ele quem recebe a reclamação do barulho, autoriza a obra, assina o contrato da portaria, cobra o vizinho inadimplente e responde pelo prédio na Justiça. Também é ele quem costuma ser acusado de mandar demais, ou de não fazer nada. A verdade é que o cargo tem contornos bem definidos no Código Civil e na convenção de cada condomínio, e conhecer esses contornos ajuda tanto quem ocupa a função quanto quem precisa cobrá-la. Este texto explica o que o síndico pode e não pode fazer, como funciona a prestação de contas, como se destitui um síndico e em que situações ele responde com o próprio patrimônio.
O que a lei atribui ao síndico
O que a lei manda o síndico fazer
A assembleia escolhe o síndico, que pode não ser condômino, por prazo de até dois anos, renovável.
Compete ao síndico convocar a assembleia, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento, cobrar as contribuições, impor multas, prestar contas anualmente e manter o seguro da edificação.
O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, se a assembleia aprovar, salvo disposição contrária da convenção.
A assembleia pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.
O art. 1.350 obriga o síndico a convocar a assembleia anual para aprovar o orçamento, as contribuições e as contas.
O art. 1.348 do Código Civil lista as competências do síndico. Ele convoca as assembleias, representa o condomínio ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, dá ciência imediata aos condôminos de qualquer processo ou procedimento contra o condomínio, cumpre e faz cumprir a convenção e o regimento, diligencia pela conservação das partes comuns, elabora o orçamento, cobra as contribuições e as multas, presta contas à assembleia anualmente ou quando exigidas e mantém o seguro da edificação. A lista não é um favor da assembleia ao síndico: é a própria lei que dá a ele esses poderes e esses deveres, que a convenção pode detalhar, mas não suprimir.
O mandato é de até dois anos, renovável, e o síndico não precisa ser morador. A assembleia pode escolher um condômino, um profissional externo ou até uma empresa. O síndico também pode, com aprovação da assembleia e se a convenção não proibir, delegar funções administrativas a uma administradora, o que é a regra na maioria dos prédios de médio e grande porte. A delegação, porém, não transfere a responsabilidade: quem presta contas à assembleia continua sendo o síndico.
Os limites: o que ele não pode fazer sozinho
Síndico, conselho e assembleia: quem decide o quê
- Executa o orçamento aprovado
- Contrata e demite funcionários
- Faz manutenções ordinárias e emergenciais
- Cobra inadimplentes e aplica multas previstas
- Representa o condomínio em juízo
- Examina as contas do síndico
- Dá parecer sobre a prestação de contas
- Não administra nem substitui o síndico
- Existe se a convenção previr (art. 1.356)
- Aprova orçamento e contas
- Elege e destitui o síndico
- Autoriza obras úteis e voluptuárias
- Altera convenção e regimento
- Decide o que a lei e a convenção reservam a ela
O síndico executa, a assembleia decide. Essa é a regra de ouro. O orçamento anual é aprovado em assembleia ordinária, e o síndico administra dentro dele. Despesa fora do orçamento, em princípio, precisa de aprovação, com exceção das obras necessárias e urgentes, que o síndico pode fazer e deve comunicar à assembleia logo em seguida, conforme o art. 1.341, § 1º. Obras úteis, que melhoram o uso do prédio, dependem de maioria; obras voluptuárias, de puro embelezamento ou lazer, dependem de dois terços dos condôminos.
O síndico pode decidir sozinho?
O síndico também não cria regras. Multas e proibições precisam estar na convenção ou no regimento interno, ambos aprovados pela assembleia. O que ele faz é aplicar o que já existe, e mesmo assim com direito de defesa prévia do morador, exigência que o STJ consolidou. Ele não pode, por conta própria, cortar água, impedir o uso do elevador ou barrar o inadimplente da piscina, porque as sanções por atraso são as pecuniárias previstas na lei. Também não pode alterar a destinação de área comum, mudar o critério de rateio ou vender bens do condomínio sem a deliberação própria.
Prestação de contas
Prestar contas é o dever que mais gera conflito. O síndico deve apresentar à assembleia ordinária, todo ano, a receita e a despesa do período, com os documentos que comprovam cada lançamento. A convenção costuma detalhar o formato e prever o parecer do conselho fiscal, quando ele existe. As contas aprovadas em assembleia ganham presunção de regularidade, mas essa presunção não é absoluta: podem ser revistas se forem descobertos erro, dolo ou documentos falsos, dentro dos prazos legais.
A questão de quem pode exigir as contas na Justiça tem resposta firme no STJ: o condômino isolado não tem legitimidade para propor ação de exigir contas contra o síndico, porque a obrigação dele é prestar contas à assembleia, e não a cada morador. O caminho de quem desconfia é levar o tema à assembleia, pedir a inclusão do ponto na pauta ou reunir um quarto dos condôminos para convocar uma assembleia extraordinária, como permite o art. 1.355. Se a assembleia não aprovar as contas, o condomínio, representado pelo novo síndico ou por quem a assembleia indicar, pode ajuizar a ação.
Como destituir o síndico
O art. 1.349 permite à assembleia destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio. A destituição se faz em assembleia especialmente convocada para isso, com o ponto expresso na pauta, e o STJ fixou que o quórum é a maioria absoluta dos condôminos presentes, e não de todos os condôminos do prédio. A convocação precisa alcançar todos os condôminos pelos meios previstos na convenção, e o síndico tem direito de se manifestar antes da votação. Assembleia convocada às pressas, sem pauta clara ou sem prova de que todos foram chamados, é anulada com facilidade.
Na mesma assembleia que destitui, é prudente eleger o substituto, para que o condomínio não fique sem representante. Se o síndico destituído se recusar a entregar documentos, senhas e acesso às contas bancárias, a ata registrada em cartório é o instrumento que o novo síndico usa junto aos bancos e, se necessário, em juízo.
Quando o síndico responde com o próprio patrimônio
Destituir o síndico: maioria dos presentes
- 1Não é preciso a maioria de todos os condôminos
- 2Basta a maioria absoluta dos presentes na assembleia
- 3Interpretação literal e teleológica do art. 1.349
STJ · 18/12/2014“O quórum exigido no Código Civil para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária.”
REsp 1.266.016/DF
Terceira Turma
O síndico atua como representante do condomínio, e quem responde perante terceiros, em regra, é o condomínio. A responsabilidade pessoal surge quando ele age com culpa ou dolo: gasta sem autorização, deixa de contratar o seguro obrigatório, ignora laudo que apontava risco, não repassa valores, aplica multa sabidamente indevida ou desvia recursos. Nesses casos, o condomínio pode exigir dele a reposição do prejuízo, inclusive em ação de regresso depois de indenizar o morador ou o terceiro lesado.
A decisão recente do STJ mostra o outro lado: a responsabilidade não é automática. O ex-síndico que foi vítima de fraude complexa montada pela administradora, com balancetes falsificados que só uma auditoria revelou, e cujas contas haviam sido aprovadas com parecer favorável do conselho fiscal, não foi condenado, porque não se provou falha de vigilância. O que protege o síndico é a diligência documentada: conferir extratos, exigir notas fiscais, seguir o orçamento, registrar as decisões em ata e consultar a assembleia nas dúvidas relevantes.
Da falha administrativa à responsabilidade pessoal
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
- 1Atraso sem prejuízo
Cobrança na assembleia e risco de não reeleição.
- 2Contas atrasadas
Ação de exigir contas e destituição.
- 3Gasto sem autorização
Glosa e devolução do valor.
- 4Omissão com dano
Condomínio indeniza e cobra do síndico, se houve culpa.
- 5Desvio ou fraude
Responde por tudo, destituição e crime.
Muitas das afirmações que circulam em grupos de moradores sobre o síndico são meias verdades. Vale separar o que a lei diz do que se repete por hábito.
O que se acredita sobre o síndico
Síndico, guarde tudo: atas, orçamentos, notas, laudos e as notificações que enviou. Morador, antes de acusar, peça os documentos na forma da convenção e leve o tema à assembleia. Nos dois lados, a prova escrita decide.
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Perguntas frequentes
O síndico precisa ser morador do prédio?
Qual o quórum para destituir o síndico?
Um morador pode processar o síndico para exigir as contas?
O síndico pode fazer obra sem aprovação da assembleia?
Quando o síndico responde pessoalmente?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
