Cada vez menos moradores aceitam ser síndico. O cargo consome tempo, gera atrito com vizinhos e traz responsabilidade pessoal. Por isso cresce a contratação de síndicos profissionais, pessoas ou empresas que fazem da gestão condominial a sua atividade. A figura é permitida pelo Código Civil desde 2002, mas a forma de contratar, pagar, fiscalizar e encerrar o vínculo ainda gera muita dúvida e alguns processos. Este texto explica o que é o síndico profissional, qual a natureza do vínculo, o que deve constar no contrato, como se fixa a remuneração e como trocar de síndico sem transformar a assembleia em litígio.
O que é e o que diz a lei
O art. 1.347 do Código Civil diz que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio por prazo não superior a dois anos, renovável. É essa frase que autoriza o síndico profissional. Ele é eleito como qualquer síndico, exerce as mesmas funções do art. 1.348 e tem as mesmas responsabilidades. A diferença está na origem: em vez de um morador voluntário, o condomínio escolhe alguém de fora, remunerado, que se dedica à gestão.
Morador ou profissional: o que muda
Síndico morador
- Conhece o prédio e os vizinhos
- Costuma receber isenção de cota ou pró-labore pequeno
- Tempo limitado, atua fora do horário de trabalho
- Relação pessoal pesa nas decisões
- Mandato político, depende da popularidade
Síndico profissional
- Dedicação e rotina de gestão
- Remuneração fixa, definida pela assembleia
- Distância dos conflitos pessoais
- Responde contratualmente por metas e prazos
- Pode administrar vários condomínios ao mesmo tempo
A comparação ajuda a decidir. O síndico morador conhece o prédio e custa pouco, mas tem tempo limitado e sofre a pressão das relações pessoais. O profissional traz rotina de gestão e distância dos conflitos, mas custa mais e precisa de um contrato bem feito e de fiscalização ativa, porque não mora ali e administra, muitas vezes, vários condomínios ao mesmo tempo. Não existe resposta única: prédios pequenos e organizados costumam ir bem com síndico morador; condomínios grandes, com folha de pagamento, obras e inadimplência, tendem a precisar de um profissional.
A natureza do vínculo
O síndico profissional não é empregado do condomínio. Ele ocupa um cargo eletivo, com mandato, e a remuneração é contraprestação pela função, fixada pela assembleia. Por isso o vínculo costuma ser formalizado por contrato de prestação de serviços, no caso de pessoa física, ou por contrato com a empresa de sindicatura, quando a função é exercida por pessoa jurídica. Nesse segundo caso, a empresa indica uma pessoa natural que responderá como síndico, e é recomendável que a ata de eleição nomeie essa pessoa, porque é ela quem vai representar o condomínio em bancos, cartórios e processos.
O contrato não substitui a eleição. O síndico profissional precisa ser eleito em assembleia, e o contrato apenas detalha as condições do exercício do cargo. Se a convenção do condomínio proíbe síndico não condômino, é preciso alterá-la antes, pelo quórum de dois terços, porque a convenção pode restringir o que a lei permite.
Como contratar
Da decisão à posse
Assembleia aprova a contratação de síndico não condômino, respeitada a convenção.
Pelo menos três propostas com escopo, horas de presença e preço.
Certidões, referências de outros condomínios e processos em nome do candidato.
Assembleia elege o síndico e aprova a remuneração e o contrato.
Entrega de documentos, senhas, contratos e inventário das áreas comuns, com termo assinado.
O caminho seguro começa com uma assembleia que decide contratar síndico profissional e define o escopo desejado: quantas horas de presença, quais funções além do mínimo legal, se haverá administradora separada ou se o síndico também fará a gestão financeira. Com esse escopo, o conselho ou uma comissão de moradores colhe propostas, de preferência três ou mais, e verifica cada candidato: certidões cíveis e criminais, processos em que figure como parte, referências em outros condomínios e, se for empresa, situação do CNPJ.
A eleição acontece em assembleia com pauta específica, que aprova também a remuneração e o texto do contrato. A ata registrada em cartório é o documento que o novo síndico usará para assumir contas bancárias e representar o condomínio. A transição deve ser formal, com termo de entrega de documentos, senhas, contratos vigentes, chaves e inventário das áreas comuns, assinado pelo síndico que sai e pelo que entra.
O contrato
O que precisa estar no contrato
- 01Objeto e escopo
Funções do art. 1.348 e o que vai além, como gestão de obras e RH.
- 02Presença mínima
Dias e horas no condomínio, canais de atendimento e prazo de resposta.
- 03Remuneração
Valor, reajuste, forma de pagamento e o que não está incluído.
- 04Prazo
Até dois anos, coincidindo com o mandato, renovável por nova eleição.
- 05Prestação de contas
Periodicidade, formato e acesso do conselho aos documentos.
- 06Rescisão
Hipóteses, aviso prévio e consequências da destituição pela assembleia.
- 07Vedações
Proibição de contratar parentes e empresas ligadas sem aprovação da assembleia.
- 08Transição
Obrigação de entregar documentos e senhas em prazo certo após o fim do mandato.
Um bom contrato com síndico profissional define o objeto com precisão, separando o que é função legal do síndico e o que é serviço adicional. Fixa a presença mínima no condomínio, em dias e horas, e os canais e prazos de atendimento a moradores. Estabelece a remuneração, o índice de reajuste e o que não está incluído, como deslocamentos extraordinários ou gestão de obras de grande porte. Prevê a periodicidade e o formato da prestação de contas e garante ao conselho fiscal acesso aos documentos e extratos.
As cláusulas mais importantes são as que tratam do fim da relação. O prazo do contrato deve coincidir com o mandato, de até dois anos, e a renovação depende de nova eleição. A rescisão deve prever as hipóteses, o aviso prévio e o que acontece se a assembleia destituir o síndico antes do prazo. E a cláusula de transição deve obrigar o síndico a entregar documentos, senhas e acessos em prazo curto após o término, sob pena de multa, porque é exatamente nesse momento que os problemas aparecem.
Remuneração
A remuneração do síndico profissional é fixada pela assembleia, e só por ela. O valor varia conforme o porte do condomínio, o número de unidades, a presença exigida e o mercado da região. O que a lei e a jurisprudência não admitem é que o síndico aumente a própria remuneração ou crie gratificações sem deliberação regular. O STJ anulou, em princípio, uma ajuda de custo aprovada por manobra dolosa do síndico, e só não desfez a deliberação no caso concreto porque o condomínio demorou duas décadas para pedir a anulação. A lição é dupla: a assembleia decide, e quem discorda precisa agir dentro do prazo.
Existe também a questão tributária. O síndico pessoa física recebe pró-labore, com retenção de imposto de renda na fonte e recolhimento de INSS como contribuinte individual pelo condomínio. A empresa de sindicatura emite nota fiscal e recolhe os próprios tributos. Definir isso no contrato evita autuações e discussões sobre encargos.
Fiscalização
Sinais de que algo não vai bem
O conselho fiscal e os condôminos não precisam esperar o fim do mandato para agir. Alguns sinais pedem pedido formal de documentos e, se necessário, assembleia extraordinária.
- Contas atrasadas ou apresentadas sem notas fiscais
- Fornecedores sempre os mesmos, sem cotação
- Reajuste da remuneração sem passar pela assembleia
- Recusa em dar acesso aos extratos bancários
- Obras iniciadas sem aprovação
- Ausência nas datas de presença combinadas
Contratar um profissional não dispensa fiscalização, e sim exige mais dela. O conselho fiscal, quando existe, examina as contas e dá parecer, e a assembleia aprova ou rejeita. Mesmo sem conselho, qualquer condômino pode pedir, na forma da convenção, acesso a balancetes e comprovantes. Os sinais de alerta são conhecidos: contas atrasadas, fornecedores repetidos sem cotação, reajustes sem assembleia, recusa em mostrar extratos e ausência nas datas combinadas. Diante deles, o caminho é o pedido formal e, se necessário, a convocação de assembleia extraordinária por um quarto dos condôminos.
Como encerrar
O síndico profissional sai de três formas: pelo fim do mandato sem reeleição, pela renúncia ou pela destituição. A destituição segue o art. 1.349 do Código Civil e exige assembleia convocada para isso, com a maioria absoluta dos presentes, como o STJ decidiu. O contrato pode prever aviso prévio e multa por rescisão antecipada, e essas cláusulas são válidas entre as partes, mas não podem impedir a destituição, que é um poder da assembleia garantido pela lei. Em contrapartida, a destituição sem justa causa pode gerar o dever de pagar a multa contratual, o que reforça a importância de documentar os motivos.
Remuneração: quem decide é a assembleia
- 1Gratificação ao síndico aprovada por manobra dolosa pode ser anulada
- 2A remuneração é fixada pela assembleia, nunca pelo próprio síndico
- 3A anulação por dolo tem prazo: quem demora perde o direito
STJ · 06/02/2018“Ação visando a nulidade de deliberação de assembleia geral extraordinária que aprovou gratificação em favor do síndico, denominada ajuda de custo. Manobra dolosa do síndico. Aumento da própria remuneração.”
REsp 1.552.041/DF
Terceira Turma
Antes de assinar, confira se a convenção permite síndico não condômino, se o contrato trata da transição e se a remuneração foi aprovada em ata. Esses três pontos evitam a maioria das disputas.
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Perguntas frequentes
Síndico profissional precisa ser eleito?
O síndico profissional é empregado do condomínio?
Quem fixa a remuneração?
Dá para destituir antes do fim do contrato?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
