A multa é o instrumento mais usado e mais mal usado da vida em condomínio. Síndicos a aplicam por mensagem no grupo, sem notificar; moradores a ignoram achando que não vale; assembleias aprovam multas de dez cotas sem ouvir o acusado. O resultado é um volume enorme de ações anulatórias em que o condomínio perde não porque a infração não existiu, mas porque o procedimento foi ignorado. Este texto explica os tipos de multa previstos no Código Civil e os seus limites, por que a notificação prévia e o direito de defesa são obrigatórios, como contestar uma multa indevida, o que acontece se você não pagar e o que o STJ decidiu em casos recentes.
Os tipos de multa
Da advertência à multa de dez cotas
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
- 1Advertência
Sem valor, mas registra a infração.
- 2Mora: até 2%
Atraso na cota, mais juros de 1% ao mês.
- 3Infração: até 5 cotas
Valor fixado na convenção (art. 1.336, § 2º).
- 4Reiteração: até 5 cotas
Por 3/4 dos demais condôminos (art. 1.337).
- 5Antissocial: até 10 cotas
Convivência incompatível, até nova deliberação.
O Código Civil prevê três multas, com naturezas diferentes. A primeira é a multa moratória do art. 1.336, § 1º, pelo atraso no pagamento da cota: até 2% sobre o débito, mais juros de 1% ao mês se a convenção não fixar outro percentual. Ela é automática e não depende de procedimento, porque decorre do simples atraso.
A segunda é a multa por infração do art. 1.336, § 2º, aplicada a quem descumpre os deveres do condômino ou as regras da convenção e do regimento: obra irregular, alteração de fachada, barulho, uso indevido de área comum. O valor é o que a convenção fixar, até o limite de cinco cotas, e, se a convenção nada disser, cabe à assembleia, por dois terços, deliberar sobre a cobrança. Essa é a multa que o síndico aplica no dia a dia, e é também a que mais exige cuidado com o procedimento.
A terceira é a multa agravada do art. 1.337. O condômino que reiteradamente descumpre os seus deveres pode ser condenado, por três quartos dos demais condôminos, a pagar até cinco cotas, conforme a gravidade e a repetição. E o condômino cujo comportamento antissocial reiterado gera incompatibilidade de convivência pode ser obrigado a pagar até dez cotas, até ulterior deliberação da assembleia. Essas duas multas não são do síndico: só a assembleia, com quórum qualificado, pode aplicá-las.
A notificação e o direito de defesa
Nenhuma multa por infração pode ser aplicada de surpresa. O STJ decidiu em 2015 que o condômino tem direito de ser notificado da acusação e de apresentar defesa antes da punição, por aplicação dos direitos fundamentais às relações privadas e do Enunciado 92 das Jornadas de Direito Civil. No caso julgado, a assembleia havia aplicado a multa de dez cotas a um morador sem notificá-lo, e a penalidade foi anulada. O raciocínio vale para toda multa condominial, da mais leve à mais grave: notificação com a descrição do fato, prazo razoável para resposta e decisão motivada depois de examinar a defesa.
Recebi uma multa: o que fazer
Na prática, o procedimento correto tem quatro etapas. O registro da ocorrência, pelo porteiro, pelo zelador ou pelo morador prejudicado, com data, hora e descrição. A notificação ao condômino, por escrito e com protocolo, informando a infração, a regra violada e o prazo para defesa, em geral de cinco a quinze dias conforme o regimento. A análise da defesa, pelo síndico ou pelo conselho conforme a convenção. E a decisão, comunicada por escrito, com a multa no boleto seguinte ou em cobrança separada. Mensagem em grupo, aviso no elevador ou multa que já chega no boleto sem aviso prévio não cumprem nenhuma dessas etapas.
Como contestar
Como contestar a multa
Notificação, registro da ocorrência, convenção e regimento, por escrito ao síndico.
No prazo da notificação, com a sua versão e as provas.
Se o regimento prevê, peça a inclusão na pauta e compareça.
Evita juros e inadimplência enquanto discute, sem reconhecer a dívida.
Anulatória da multa ou defesa na cobrança, com o entendimento do STJ.
O condômino que recebe uma multa deve começar pedindo os documentos ao síndico, por escrito: a notificação, o registro da ocorrência e a cópia da convenção e do regimento. Com eles, confere três coisas. Se a infração está prevista em alguma regra, porque multa sem previsão é nula. Se o procedimento foi seguido, porque multa sem defesa prévia é anulável. E se o valor respeita o teto da convenção e da lei, porque o excesso é indevido mesmo quando a infração existiu.
A defesa administrativa deve ser apresentada no prazo da notificação, com a versão do condômino e as provas disponíveis, como fotos, mensagens, testemunhas e documentos. Se o regimento prevê recurso à assembleia, vale pedir a inclusão do assunto na pauta e comparecer. Se nada disso resolver, restam o pagamento sob protesto, que evita juros e inadimplência enquanto a discussão continua, e a ação judicial anulatória, ou a defesa na eventual cobrança movida pelo condomínio.
O que acontece se não pagar
A multa por infração, uma vez aplicada regularmente, integra as despesas condominiais e é cobrada como cota: com juros, correção e multa moratória, e por execução de título extrajudicial, já que o CPC trata as contribuições condominiais como título. Ignorar a multa, portanto, não a faz desaparecer; faz a dívida crescer e pode levar à penhora da própria unidade. Quem discorda deve contestar pelos caminhos descritos, e não simplesmente deixar de pagar.
Quanto pode custar cada multa
- Cota condominial mensal: R$ 800
- Convenção prevê multa por infração de 2 cotas
- Primeira infração: festa fora do horário
- Reiteração ao longo do ano e deliberação de 3/4
Valores ilustrativos. Cada multa exige notificação e prazo de defesa, e as de reiteração e antissocial exigem deliberação de 3/4 dos demais condôminos.
O exemplo mostra a escalada possível num prédio com cota de R$ 800. A primeira festa fora do horário gera advertência. A segunda, multa de duas cotas, se é o que a convenção prevê. A repetição ao longo do ano pode levar a assembleia, por três quartos, a aplicar até cinco cotas, e o comportamento que torna a convivência insuportável, até dez. Cada degrau exige o seu procedimento, e os dois últimos não podem ser pulados pelo síndico.
O que o STJ tem decidido
As decisões recentes do STJ mostram que a discussão sobre multa se resolve nas instâncias ordinárias. Em 2026, o tribunal manteve multa por adesivos na fachada de uma loja porque o tribunal estadual havia confirmado que o procedimento prévio foi observado e que o valor seguiu a convenção, e o STJ não reexamina prova. No mesmo ano, manteve multas por estacionamento irregular de motocicletas em área comum pelo mesmo motivo.
A lição é dupla. Para o condomínio, documentar cada etapa do procedimento é o que sustenta a multa até o fim. Para o condômino, a contestação precisa apontar falha concreta, na previsão, na notificação, no quórum ou no valor, e prová-la desde o início, porque tribunais superiores não revisam fatos.
Sem notificação e defesa, a multa cai
- 1A assembleia aplicou multa de dez cotas sem notificar o condômino
- 2O STJ anulou a penalidade por falta de direito de defesa
- 3Vale para toda multa condominial, não só a antissocial
STJ · 25/08/2015“A gravidade da punição do condômino antissocial, sem nenhuma garantia de defesa, acaba por onerar consideravelmente o suposto infrator, o qual fica impossibilitado de demonstrar, por qualquer motivo, que seu comportamento não era nocivo.”
REsp 1.365.279/SP
Quarta Turma
Síndico: notifique por escrito, dê prazo, examine a defesa e só então decida. Condômino: responda à notificação no prazo e guarde tudo. A multa bem aplicada se mantém; a mal aplicada cai, por mais justa que pareça.
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Perguntas frequentes
Qual o valor máximo da multa de condomínio?
O síndico pode multar sem avisar antes?
O síndico pode aplicar a multa de 10 cotas?
Posso simplesmente não pagar uma multa que acho injusta?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
