Quem procura a lei do condomínio costuma esperar encontrar um texto único, com todas as regras de quem mora em prédio. Não é assim. As regras estão espalhadas pelo Código Civil, pelo que restou da Lei 4.591 de 1964, pela Lei do Inquilinato quando a unidade está alugada, pelo Código de Processo Civil na hora da cobrança e, principalmente, pela convenção e pelo regimento de cada condomínio. Este texto organiza esse conjunto: mostra a linha do tempo da legislação, os direitos e os deveres do condômino, os artigos do Código Civil que mais aparecem nas disputas e o que o STJ fixou sobre prescrição e sanções.
Onde está a lei
De 1964 a hoje: como a lei evoluiu
- 1964Lei 4.591
Primeira lei geral de condomínios e incorporações. Parte dela segue em vigor.
- 2002Código Civil
Arts. 1.331 a 1.358 passam a reger o condomínio edilício.
- 2012Lei 12.607
Vagas de garagem não podem ser vendidas ou alugadas a estranhos sem autorização da convenção.
- 2015CPC
Cota condominial vira título executivo extrajudicial (art. 784, X).
- 2022Lei 14.309
Assembleia eletrônica e permanente passam a ter previsão expressa.
- 2025Reforma em debate
Projeto de atualização do Código Civil discute novas regras para condomínios.
A Lei 4.591/64 foi por quase quarenta anos a lei do condomínio e da incorporação imobiliária. Em 2002, o Código Civil trouxe um capítulo próprio sobre o condomínio edilício, nos arts. 1.331 a 1.358, e passou a reger a matéria. A Lei 4.591 não foi revogada por inteiro: a parte sobre incorporação continua em vigor e é a base da compra de imóvel na planta, e alguns dispositivos sobre condomínio seguem aplicáveis no que não conflitam com o Código. Depois vieram ajustes pontuais: a Lei 12.607/2012 sobre vagas de garagem, o CPC de 2015 que transformou a cota em título executivo, e a Lei 14.309/2022 que disciplinou a assembleia eletrônica.
O que o Código chama de condomínio edilício é o prédio ou conjunto em que há partes de propriedade exclusiva, as unidades, e partes de propriedade comum, como terreno, estrutura, telhado, corredores, elevadores e áreas de lazer. Cada unidade tem uma fração ideal no terreno e nas coisas comuns, fixada na instituição do condomínio e registrada na matrícula. É dessa fração que derivam a cota, o voto e a participação nas decisões.
Os direitos do condômino
Os direitos de todo condômino
Usar, fruir e livremente dispor da sua unidade, inclusive vender e alugar.
Conforme a destinação, sem excluir o uso dos demais.
Participar e votar nas assembleias, estando quite com as cotas.
Acesso a contas, balancetes e documentos, na forma da convenção.
O art. 1.335 garante ao condômino três direitos básicos. Usar, fruir e livremente dispor da sua unidade, o que inclui morar, alugar, emprestar e vender sem pedir autorização ao condomínio, respeitada a destinação do prédio. Usar as partes comuns conforme a sua destinação, sem excluir a utilização dos demais, o que significa que ninguém pode se apropriar de área comum nem ser impedido de usá-la por motivo não previsto em lei. E votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja quite com as cotas.
A esses se somam direitos que decorrem do sistema: ter acesso às contas e aos documentos do condomínio, ser convocado para todas as assembleias, ser notificado e ter prazo de defesa antes de qualquer multa, e exigir que a convenção e o regimento sejam cumpridos por todos, inclusive pelo síndico.
Os deveres do condômino
Os deveres de todo condômino
Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O § 1º fixa juros de 1% ao mês, se a convenção não dispuser, e multa de até 2% sobre o débito. O § 2º permite multa de até 5 cotas por descumprimento dos demais deveres.
O art. 1.336 lista os deveres. O primeiro é contribuir para as despesas na proporção da fração ideal, salvo critério diverso na convenção. Os outros três protegem a edificação e a convivência: não fazer obras que comprometam a segurança, não alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas, e dar à unidade a mesma destinação do prédio, sem usá-la de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Quase todo conflito de convivência, do barulho ao Airbnb, passa por esse inciso IV.
O descumprimento tem consequências graduadas. O atraso na cota gera juros de 1% ao mês, se a convenção não fixar outro percentual, e multa de até 2%. O descumprimento dos demais deveres gera a multa que a convenção previr, de até cinco cotas. A reiteração, pelo art. 1.337, pode levar à multa de até cinco cotas por deliberação de três quartos dos demais condôminos, e o comportamento antissocial reiterado, à multa de até dez cotas. Em todos os casos, o STJ exige notificação prévia e direito de defesa.
Os artigos que decidem as brigas
Os dez artigos que mais aparecem nas disputas
| Artigo | Assunto | O que resolve na prática |
|---|---|---|
| 1.331, § 1º | Vaga de garagem | Proíbe vender ou alugar a estranhos sem autorização da convenção |
| 1.333 | Convenção | Obriga com 2/3 das frações; registro só para valer contra terceiros |
| 1.334 | Conteúdo da convenção | Cotas, administração, quóruns e sanções |
| 1.336, § 1º | Atraso na cota | Juros de 1% ao mês e multa de até 2% |
| 1.337 | Condômino reiterado e antissocial | Multa de até 5 e até 10 cotas, com direito de defesa |
| 1.341 | Obras | Voluptuárias 2/3, úteis maioria, necessárias pelo síndico |
| 1.345 | Compra de unidade com dívida | O comprador responde pelos débitos do vendedor |
| 1.348 | Síndico | Competências, cobrança, multas e prestação de contas |
| 1.351 | Alteração da convenção | 2/3 para alterar; unanimidade para mudar destinação |
| 1.354 | Assembleia | Não delibera sem convocar todos os condôminos |
A tabela reúne os dez artigos que mais aparecem nas disputas de condomínio. O art. 1.331, § 1º resolve a venda e o aluguel de vagas de garagem. Os arts. 1.333 e 1.334 tratam da convenção, da sua obrigatoriedade e do seu conteúdo. O art. 1.336, § 1º fixa os encargos do atraso. O art. 1.337 cuida do condômino reiterado e antissocial. O art. 1.341 define os quóruns das obras. O art. 1.345 faz o comprador responder pelas dívidas do vendedor. O art. 1.348 lista as competências do síndico. O art. 1.351 fixa os quóruns para alterar a convenção e a destinação. E o art. 1.354 proíbe a assembleia de deliberar sem convocar todos.
Conhecer esses artigos não substitui a leitura da convenção, mas permite saber quando a convenção ou o regimento passam do limite. Regra interna que contraria um desses dispositivos é nula, por mais antiga ou consolidada que seja.
O que o STJ fixou
Duas teses do STJ merecem destaque para quem mora em prédio. A primeira é a prescrição: a cobrança da cota condominial, ordinária ou extraordinária, prescreve em cinco anos contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela, conforme o Tema 949 dos recursos repetitivos. O condomínio que deixa a dívida envelhecer perde as parcelas mais antigas, e o condômino cobrado por parcelas de mais de cinco anos pode alegar a prescrição.
A segunda é o rol fechado de sanções por atraso. O condomínio não pode, por convenção ou regimento, impedir o inadimplente e a sua família de usar piscina, salão, academia ou qualquer área comum, nem cortar água, gás ou acesso ao elevador. As consequências do atraso são as pecuniárias previstas no Código Civil, além da cobrança judicial, que hoje é rápida porque a cota é título executivo extrajudicial.
A reforma em discussão
Desde 2023 tramita no Senado um projeto de atualização do Código Civil que inclui mudanças no capítulo do condomínio edilício, como regras mais detalhadas sobre assembleias virtuais, locação por temporada, uso de áreas comuns e sanções. Enquanto não for aprovado e sancionado, nada muda: valem os artigos atuais, a jurisprudência consolidada e a convenção de cada prédio. Vale acompanhar, mas não antecipar.
Cota atrasada prescreve em cinco anos
- 1Prazo de 5 anos, pelo art. 206, § 5º, I
- 2Conta do dia seguinte ao vencimento de cada cota
- 3Vale para cota ordinária e extraordinária
STJ · 23/11/2016“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
REsp 1.483.930/DF
Segunda Seção
O que se acredita sobre a lei do condomínio
Tenha à mão três documentos: a convenção registrada, o regimento interno e os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil. Com eles, você confere a maior parte das regras do seu condomínio sem depender de opinião de grupo.
Saber onde a lei está e o que ela garante é o primeiro passo para resolver qualquer conflito de condomínio. Conheça a nossa atuação em Direito Condominial.
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Perguntas frequentes
Qual é a lei do condomínio?
Quais são os deveres do condômino?
Em quanto tempo prescreve a cota de condomínio?
O condomínio pode proibir o inadimplente de usar a piscina?
A Lei 4.591/64 ainda vale?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
