Quem compra um imóvel descobre o ITBI na pior hora: o financiamento aprovado, a escritura marcada, e o cartório pede a guia do imposto, que precisa estar paga antes do registro. O valor costuma surpreender duas vezes. Primeiro porque é alto, em geral 2% ou 3% do imóvel. Segundo porque, em muitas cidades, a prefeitura calcula o imposto não sobre o preço que o comprador pagou, mas sobre um valor de referência próprio, quase sempre maior. Este texto explica o que é o ITBI, quem paga e quando, por que a cobrança sobre valor de referência é ilegal segundo o STJ, as situações em que o imposto não incide, como ele funciona no financiamento e como pedir de volta o que foi pago a mais.
O que é e quem paga
O que a lei diz sobre o ITBI
Compete aos municípios instituir imposto sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão de direitos à sua aquisição.
Não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre fusão, incorporação, cisão ou extinção, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda ou locação de imóveis.
A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei municipal.
A alíquota é fixada por cada município. Em São Paulo capital e na maioria das cidades do estado, é de 3%; em Guarulhos, 2%.
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis entre vivos: compra e venda, permuta, dação em pagamento, arrematação em leilão e cessão onerosa de direitos reais, exceto os de garantia, como a hipoteca. Está no art. 156, II da Constituição e nos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional, e cada município fixa a sua alíquota e as suas regras por lei própria. Transmissões gratuitas, como herança e doação, não pagam ITBI; pagam o ITCMD, que é estadual.
O CTN deixa à lei municipal dizer quem é o contribuinte, e praticamente todas escolhem o comprador. O vendedor responde apenas se a lei local o colocar como responsável solidário, o que é raro. As alíquotas variam: São Paulo capital cobra 3%, Guarulhos cobra 2%, e muitas cidades do interior ficam entre 2% e 3%. Alguns municípios reduzem a alíquota para a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, como São Paulo, que aplica 0,5% sobre o valor financiado até um limite.
Quando o imposto é devido
Em que momento o ITBI é devido
- 1Proposta e sinal
Nenhum imposto. Ainda não há transmissão.
- 2Compromisso de compra e venda
Nenhum imposto, mesmo registrado. O STF decidiu que a promessa não gera ITBI.
- 3Escritura ou contrato de financiamento
A prefeitura exige a guia paga para lavrar e registrar, mas o fato gerador ainda não ocorreu.
- 4Registro na matrícula
Aqui ocorre a transmissão e nasce o imposto (Tema 1124 do STF).
- 5Até 5 anos depois
Prazo para pedir de volta o que foi pago a mais ou indevidamente.
A linha do tempo da compra ajuda a entender uma confusão frequente. A proposta, o sinal e o compromisso de compra e venda não geram ITBI, porque não transferem a propriedade. A escritura ou o contrato de financiamento também não, por si sós. O fato gerador é o registro na matrícula, único ato que transmite a propriedade imobiliária no direito brasileiro, como o STF fixou em repercussão geral no Tema 1124. Na prática, porém, os cartórios exigem a guia paga antes de lavrar a escritura e de registrar, e as leis municipais antecipam o recolhimento. O comprador paga antes, e o direito nasce depois.
A consequência mais importante dessa tese aparece na cessão de direitos. Quem compra um imóvel na planta e, antes das chaves, cede o contrato a outra pessoa não transmite propriedade, só a posição contratual; não há ITBI. Muitas prefeituras cobram mesmo assim, e o comprador que pagou pode pedir a devolução. O mesmo vale para quem desfez o negócio antes do registro e não consegue reaver a guia paga.
A base de cálculo: o preço, não a tabela
Por décadas, as prefeituras calcularam o ITBI sobre um valor venal de referência, tabela própria, atualizada por decreto, quase sempre superior ao valor do IPTU e com frequência superior ao preço real de mercado. Em 2022, a Primeira Seção do STJ encerrou a discussão em recurso repetitivo, com três teses. A base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, desvinculado do IPTU, que não serve nem como piso. O valor declarado pelas partes presume-se condizente com o mercado, e a presunção só pode ser afastada pelo fisco em processo administrativo próprio, caso a caso, com direito de defesa. E o município não pode arbitrar previamente a base por valor de referência fixado unilateralmente.
A base é o preço da venda, não a tabela da prefeitura
- 1A base de cálculo é o valor do imóvel em condições de mercado, não a do IPTU
- 2O valor declarado pelas partes presume-se verdadeiro
- 3A prefeitura só pode contestar por processo administrativo, caso a caso, nunca por tabela prévia
STJ · 24/02/2022“O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
REsp 1.937.821/SP
Primeira Seção
O exemplo do quadro mostra o efeito: num apartamento vendido por R$ 400 mil, com referência da prefeitura de R$ 520 mil e alíquota de 3%, a diferença é de R$ 3.600. Multiplicada pelos milhares de negócios de cada ano, explica por que as prefeituras resistem e continuam, em muitos casos, a emitir guias pela tabela. O comprador que precisa registrar com urgência costuma pagar o valor cobrado e discutir depois, o que é legítimo.
Quanto a tabela da prefeitura custa a mais
- Apartamento vendido por R$ 400 mil, preço real de mercado
- Valor venal de referência da prefeitura: R$ 520 mil
- Alíquota de 3%
Valores ilustrativos. A restituição do que foi pago a mais pode ser pedida em até cinco anos, pela via administrativa ou judicial.
Como pedir de volta
O contribuinte que pagou ITBI sobre valor maior do que o preço tem cinco anos, contados do pagamento, para pedir a restituição da diferença. O pedido pode começar na prefeitura, por processo administrativo com a guia, a escritura e a matrícula, mas a maioria dos municípios indefere ou demora. O caminho efetivo é a ação de repetição de indébito, que em valores menores corre no Juizado da Fazenda Pública, com base direta no Tema 1113. Como a tese é vinculante para os juízes, as ações costumam ser julgadas com rapidez. Também cabe, antes de pagar, o mandado de segurança para registrar com o ITBI calculado sobre o preço, quando o comprador não quer adiantar a diferença.
Quando não incide
ITBI caso a caso
| Situação | Incide? | Observação |
|---|---|---|
| Compra e venda registrada | Sim | Sobre o preço, pelo adquirente em regra |
| Permuta de imóveis | Sim | Cada parte paga sobre o imóvel que recebe |
| Herança e doação | Não | Incide o ITCMD, imposto estadual |
| Cessão de direitos de compromisso de compra e venda | Não, segundo o STF | Muitas prefeituras ainda cobram; cabe pedir de volta |
| Imóvel financiado pelo SFH | Sim, com redução | Em São Paulo, alíquota de 0,5% sobre a parte financiada até certo limite; cada município tem a sua regra |
| Integralização de capital em empresa | Não, até o valor do capital | O que exceder o capital subscrito é tributado (Tema 796 do STF); holding imobiliária perde a imunidade |
| Usucapião | Não | Aquisição originária, sem transmissão |
| Partilha no divórcio com excesso de meação | Sim, sobre o excesso oneroso | Se o excesso for gratuito, incide ITCMD |
| Arrematação em leilão | Sim | Sobre o valor da arrematação, segundo o STJ |
A tabela resume as situações. Herança e doação pagam ITCMD, não ITBI. Usucapião não paga nenhum dos dois, por ser aquisição originária. A integralização de imóveis no capital de uma empresa é imune, pelo art. 156, § 2º, I da Constituição, mas com dois limites: a imunidade não alcança o valor que exceder o capital subscrito, como o STF decidiu no Tema 796, e não vale para empresas cuja atividade preponderante seja compra, venda ou locação de imóveis, o que atinge boa parte das holdings familiares. Na partilha do divórcio, o ITBI incide apenas sobre o que um cônjuge recebe a mais que a sua meação, se houver pagamento pela diferença; se o excesso for gratuito, incide ITCMD.
Na arrematação em leilão, o STJ entende que a base de cálculo é o valor da arrematação, ainda que inferior à avaliação, porque é esse o valor da transmissão. E na permuta, cada parte paga o imposto sobre o imóvel que recebe, com a torna, se houver, tributada como compra e venda.
O ITBI no financiamento
Quem financia paga o ITBI sobre o valor total do imóvel, não só sobre a entrada, porque a propriedade é transmitida ao comprador e dada em garantia ao banco pela alienação fiduciária. A própria alienação fiduciária não gera ITBI, por ser direito real de garantia, nem a consolidação da propriedade no banco em caso de inadimplência, em regra; mas o leilão posterior gera, pago pelo arrematante. Muitos municípios concedem alíquota reduzida para a parte financiada pelo SFH, e o comprador deve verificar se a redução foi aplicada na guia. O ITBI pode ser incluído no financiamento em alguns bancos, junto com as despesas de cartório, até um percentual do valor do imóvel, o que alivia o caixa na hora da compra, mas aumenta o saldo devedor.
Como recuperar o ITBI pago a mais
Guia do ITBI paga, escritura ou contrato com o preço, matrícula com o registro.
Diferença entre o imposto sobre o valor de referência e sobre o preço real.
Na prefeitura, com base no Tema 1113. Algumas aceitam; a maioria indefere.
Repetição de indébito, em geral no Juizado da Fazenda Pública quando o valor cabe.
Cinco anos do pagamento. Depois disso, o direito prescreve.
Antes de pagar a guia, compare a base de cálculo com o preço da escritura. Se a prefeitura usou valor maior, pague se precisar registrar com urgência, guarde a guia e peça a diferença de volta: o STJ está do seu lado.
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Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
A prefeitura pode cobrar ITBI sobre o valor venal de referência?
Compromisso de compra e venda paga ITBI?
Paguei ITBI a mais. Como peço de volta?
Imóvel financiado paga ITBI sobre o valor total?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
