Comprar um apartamento na planta é um compromisso longo. Entre a assinatura e as chaves, a vida muda. Vem desemprego, separação, mudança de cidade, ou a própria construtora atrasa a obra. Em algum momento, a pergunta aparece. Se eu desistir, quanto eu recebo de volta?
A resposta depende, antes de tudo, de quem deu causa ao fim do contrato e de quando o contrato foi assinado.
A Lei do Distrato e os contratos depois de 2018
A Lei 13.786/2018 incluiu o art. 67-A na Lei de Incorporações e passou a definir o que a construtora pode reter quando o comprador desiste. Para contratos assinados depois de dezembro de 2018, os pontos principais são estes.
- A multa pela desistência não pode passar de 25% do valor pago.
- Se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação, o teto sobe para 50%.
- A comissão de corretagem pode ser descontada, desde que tenha sido informada com clareza.
- Se o comprador já estava morando no imóvel, podem ser cobrados encargos pelo período de uso.
- As penalidades precisam estar destacadas no quadro-resumo do contrato. Sem isso, a cobrança fica vulnerável.
Os limites quando você desiste
Teto da multa sobre o que foi pago, em empreendimento sem patrimônio de afetação.
Teto quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação.
Atraso ou falha da vendedora: devolução integral e imediata.
Esses percentuais são tetos, não valores obrigatórios. A retenção precisa estar prevista no contrato e ser proporcional. Em muitos casos, a proposta da construtora soma multa, corretagem e taxas e chega a um desconto que ultrapassa o que a lei permite.
Quando a culpa é da construtora
Se o desfazimento acontece por culpa da vendedora, a lógica se inverte. Atraso além do prazo de tolerância de 180 dias, obra paralisada, imóvel entregue com área menor ou diferente do vendido e falta de documentação são exemplos comuns.
Nesses casos, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado há anos.
Culpa da construtora, devolução integral
- 1Atraso além de 180 dias de tolerância é culpa da vendedora
- 2Devolução de todas as parcelas, sem multa contra o comprador
- 3Restituição imediata, não parcelada
STJ · 26/08/2015“Deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.”
Súmula 543
Segunda Seção
Quem deu causa muda tudo
Desistência do comprador
- Retenção limitada pela lei e pelo contrato
- Comissão de corretagem pode ser descontada
- Devolução pode seguir prazos da lei
- Juros de mora em regra mais tarde
Culpa da construtora
- Devolução integral das parcelas
- Sem multa contra o comprador
- Restituição imediata, Súmula 543 do STJ
- Pode haver multa e indenização a favor do comprador
Além da devolução integral, o comprador pode ter direito à multa prevista no contrato pelo atraso e, conforme o caso, a indenização pelos prejuízos comprovados, como aluguel pago no período.
Contratos anteriores a 2018 e o que o STJ vai decidir
Para os contratos assinados antes da Lei do Distrato, os tribunais costumavam admitir retenções entre 10% e 25% do valor pago, conforme o caso. Essa variação gerou insegurança, e o tema chegou ao STJ como recurso repetitivo em 2026.
Enquanto o STJ não julga os Temas 1.464 e 1.465, processos que discutem exatamente essa questão podem ficar suspensos. Vale olhar com atenção a data do contrato e o tipo de imóvel antes de decidir o caminho.
Outro ponto já pacificado é o momento em que os juros começam a correr quando o pedido parte do comprador.
Como sair do contrato com segurança
Como sair do contrato com segurança
Contrato, quadro-resumo, extrato de pagamentos e comunicações com a construtora.
A lei exige que as penalidades estejam destacadas nele.
Veja se o desconto proposto respeita o teto legal e o contrato.
Proposta formal, por escrito, com o valor que você entende devido.
Sem acordo, o juiz define a retenção e a forma de devolução.
O erro mais comum é assinar o termo de distrato que a construtora oferece sem conferir as contas. Esse documento quase sempre traz uma cláusula de quitação geral, e depois dela fica muito mais difícil discutir a diferença.
Assinou o termo pronto, deu quitação
O distrato oferecido pela construtora costuma trazer cláusula de quitação geral. Depois de assinado, discutir a diferença fica muito mais difícil.
- Retenção acima do teto legal
- Devolução em parcelas sem previsão
- Cobrança de taxas não previstas no contrato
Peça à construtora o extrato completo de tudo o que foi pago, com datas e valores, e guarde os comprovantes de cada parcela. É a base de qualquer cálculo de devolução.
Desistir de um imóvel na planta não precisa significar perder metade do que foi pago. Com o contrato em mãos e as contas feitas, é possível saber se a proposta da construtora é justa e, se não for, qual é o valor correto. Conheça a nossa atuação em Direito Imobiliário.
Recebeu uma proposta de distrato?
A Prime Assessoria Jurídica pode revisar o contrato, conferir se a retenção respeita a lei e ajudar a negociar ou buscar a devolução correta.
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Perguntas frequentes
A construtora pode ficar com metade do que eu paguei?
A construtora atrasou a obra. Posso desistir e receber tudo?
A corretagem é devolvida no distrato?
A devolução precisa ser em parcela única?
Já assinei o distrato da construtora. Ainda dá para discutir?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
