O aluguel atrasou um mês, depois dois, e as conversas não resolveram. Para o proprietário, o imóvel parado e sem renda é prejuízo todos os meses. Para o inquilino, a ameaça de perder a moradia ou o ponto comercial é o pior cenário. A Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, tem um caminho próprio para essa situação, a ação de despejo por falta de pagamento.
Quando o despejo pode ser pedido
Não existe número mínimo de meses. Um único aluguel ou encargo vencido e não pago já autoriza o pedido de despejo. Na prática, muitos proprietários esperam acumular dois ou três meses, mas a demora costuma aumentar o prejuízo e diminuir a chance de receber.
Junto com o despejo, o proprietário pode pedir a cobrança dos aluguéis atrasados, inclusive contra os fiadores, no mesmo processo.
Os prazos que contam no despejo
Para desocupar, quando o contrato não tem garantia e há caução.
Prazo da contestação para pagar tudo e evitar a rescisão.
Prazo comum após a sentença que decreta o despejo.
A liminar para desocupar em 15 dias
A lei permite que o juiz determine a desocupação em 15 dias, logo no início do processo, em algumas situações do art. 59, § 1º. A mais comum no atraso de aluguel é o contrato sem nenhuma garantia, ou seja, sem fiador, caução ou seguro-fiança. Nesse caso, o proprietário precisa depositar uma caução equivalente a três meses de aluguel.
Se o contrato tem fiador ou outra garantia, a liminar por falta de pagamento em regra não cabe, e o processo segue o rito comum até a sentença.
Purgar a mora: a saída do inquilino
Purgar a mora significa pagar tudo o que está devido para evitar a rescisão do contrato. O inquilino pode fazer isso no prazo da contestação, de 15 dias depois da citação, depositando o valor em juízo (art. 62 da Lei 8.245/1991).
O que entra na conta para evitar o despejo
- Aluguéis vencidos
- Aluguéis que vencerem no processo
- Multa contratual
- Juros
- Encargos, como condomínio e IPTU
- Custas do processo
- Honorários de 10%, salvo outro valor no contrato
- Correção monetária
Essa saída tem limite. Se o inquilino já usou a purgação nos 24 meses anteriores, não pode usá-la de novo. E o depósito precisa ser completo. Se o valor for insuficiente, o proprietário pode pedir a complementação e, se ela não vier, o despejo segue.
O que o STJ decidiu sobre os honorários
Muitos contratos de locação preveem honorários de 20% em caso de cobrança. O STJ esclareceu, no fim de 2025, quando esse percentual pode ser repassado ao inquilino.
Os 20% do contrato não vêm automáticos
- 1Honorários do contrato só entram se o inquilino purgar a mora
- 2Sem purgação, o juiz fixa honorários pelo CPC
- 3Vale para locação comercial e residencial
STJ · 01/12/2025“Inexistente a purga da mora, a cláusula contratual de honorários não pode ser transferida ao locatário na condenação judicial.”
REsp 2.060.118/DF
Terceira Turma
Como a ação anda, do atraso à chave
Como a ação de despejo anda
Um único aluguel em atraso já permite o pedido de despejo.
Petição com o contrato e o débito discriminado mês a mês.
Inquilino e fiadores são chamados a responder ou pagar.
Pagar tudo em 15 dias ou contestar o valor.
Prazo para desocupar e cobrança do saldo.
Depois da sentença, o prazo comum para desocupar é de 30 dias. Se o inquilino não sai, o juiz expede mandado de despejo, cumprido por oficial de justiça, com apoio de força policial se necessário. O saldo devedor segue como cobrança contra o inquilino e os fiadores.
O que o proprietário não pode fazer
Trocar a fechadura não é despejo
Cortar água e luz, trocar a fechadura ou retirar os móveis do inquilino sem ordem judicial é exercício arbitrário das próprias razões e pode virar processo contra o dono.
- Cortar serviços essenciais
- Impedir a entrada do inquilino
- Retirar pertences sem ordem do juiz
Como evitar chegar ao despejo
- Para o proprietário. Contrato bem redigido, garantia adequada e cobrança formal desde o primeiro atraso. Notificação por escrito ajuda a provar o débito.
- Para o inquilino. Procurar o proprietário antes de o atraso virar processo, propor acordo por escrito e guardar todos os comprovantes de pagamento.
Para quem é proprietário, um cálculo do débito mês a mês, com aluguel, encargos, multa e juros separados, acelera o processo e evita pedido de emenda da petição.
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Perguntas frequentes
Com quantos meses de atraso o proprietário pode pedir o despejo?
O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?
O fiador também é cobrado no processo de despejo?
Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença?
O proprietário pode cortar a luz para forçar a saída?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
