Grande parte dos imóveis de leilão está ocupada. Pelo antigo dono que perdeu o financiamento, por familiares dele, por inquilinos ou por terceiros. O desconto no preço reflete esse risco, e quem compra precisa saber, antes do lance, como funciona o caminho até as chaves. A boa notícia é que a lei e o STJ deram instrumentos claros ao arrematante: a liminar de desocupação em 60 dias na alienação fiduciária, a imissão na posse no próprio processo no leilão judicial e, desde 2026, uma regra firme para a taxa de ocupação. Este texto explica cada um deles.
Quem pode estar lá dentro
Três tipos de ocupante
- Perdeu o imóvel no leilão
- Sem título para permanecer
- Reintegração com liminar em 60 dias
- Deve taxa de ocupação
- Contrato com o antigo dono
- Se registrado na matrícula com cláusula de vigência, deve ser respeitado
- Sem registro, 90 dias para sair após notificação
- Aluguel passa a ser devido ao arrematante
- Sem contrato e sem vínculo com o leilão
- Pode alegar posse própria
- Reintegração ou imissão conforme o caso
- Prova da posse define o rito
A situação jurídica do ocupante muda a estratégia. O antigo devedor fiduciante, que perdeu o imóvel no leilão, não tem título para permanecer e é o caso mais simples: reintegração com liminar e taxa de ocupação. O inquilino do antigo dono tem contrato, e a Lei do Inquilinato, no art. 8º, diz que o adquirente pode denunciar a locação com prazo de 90 dias para desocupação, salvo se o contrato estiver registrado na matrícula com cláusula de vigência em caso de alienação. Enquanto permanece, o inquilino paga o aluguel ao arrematante. Terceiros sem contrato, como familiares ou ocupantes posteriores, podem alegar posse própria, e a prova dessa posse define se o rito é de reintegração ou de imissão.
Como desocupar em cada leilão
Judicial e extrajudicial
- Pedido no próprio processo da execução
- Mandado de imissão na posse expedido com a carta
- Oficial de justiça cumpre, com força policial se preciso
- Sem nova ação
- Ação de reintegração de posse pelo arrematante
- Liminar para desocupação em 60 dias (art. 30 da Lei 9.514)
- Basta comprovar a consolidação e a arrematação
- Taxa de ocupação cumulada no mesmo pedido
No leilão judicial, a posse é pedida ao próprio juiz da execução. Expedida a carta de arrematação, o juiz expede também o mandado de imissão na posse, e o oficial de justiça o cumpre, com o apoio da força policial se houver resistência. Não há nova ação, o que torna o caminho mais curto quando o processo já está maduro.
No leilão extrajudicial, o arrematante precisa propor ação de reintegração de posse contra o ocupante. O art. 30 da Lei 9.514/97 prevê a concessão de liminar para desocupação em 60 dias, bastando a comprovação da consolidação da propriedade e, no caso do arrematante, da arrematação. A lei dispensa a discussão sobre a validade do procedimento nessa ação, que deve ser feita em ação própria pelo devedor. Na mesma ação pode ser pedida a taxa de ocupação.
A taxa de ocupação
Enquanto o imóvel não é entregue, o ocupante usa um bem que não é mais dele. A Lei 9.514, no art. 37-A, fixa a taxa de ocupação em 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Havia divergência sobre a base de cálculo, o termo inicial e a possibilidade de o juiz reduzir o percentual. O STJ resolveu os três pontos em 2026.
A tese tem três partes. A taxa é de 1% ao mês e o juiz não pode reduzi-la por equidade. A base de cálculo é o valor do imóvel fixado no contrato de financiamento para fins de leilão, atualizado, e não o valor de mercado nem o valor da arrematação. E o termo inicial, para o arrematante, é a data da arrematação, correndo até a efetiva imissão na posse. Para o credor fiduciário que ficou com o imóvel, conta da consolidação da propriedade.
1% ao mês, sem desconto
- 1Taxa de 1% ao mês, fixa
- 2Base: valor do imóvel no contrato para leilão
- 3Para o arrematante, conta da arrematação até a imissão
STJ · 09/03/2026“Incide o art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 para fixar a taxa de ocupação em 1% ao mês, sem possibilidade de flexibilização judicial.”
REsp 2.216.647/RS
Quarta Turma
Quanto a taxa soma
Quanto a taxa de ocupação soma
- Imóvel com valor de R$ 400 mil no contrato de financiamento
- Arrematado em março, posse só em janeiro: 10 meses
- Taxa de 1% ao mês, pelo art. 37-A
Valores ilustrativos. A taxa pode ser pedida na mesma ação da reintegração e cobrada do antigo devedor.
A taxa funciona como compensação pelo tempo em que o arrematante paga pelo imóvel sem poder usá-lo, e como estímulo à saída. Em imóveis de valor alto, poucos meses de ocupação geram dívida relevante contra o antigo devedor, que pode ser cobrada na mesma ação e executada sobre outros bens dele. Na prática, a perspectiva dessa cobrança costuma abrir espaço para acordo.
O caminho até as chaves
Do lance às chaves
- Dia 0Arrematação
Começa a correr a taxa de ocupação.
- SemanasRegistro
Carta ou escritura levada à matrícula.
- Logo apósNotificação
Ao ocupante, propondo prazo e saída amigável.
- Se não sairAção
Reintegração ou imissão, com liminar.
- 60 diasDesocupação
Prazo da liminar na alienação fiduciária.
- FinalCumprimento
Oficial de justiça, com força policial se necessário.
Antes de qualquer medida judicial, a notificação do ocupante com proposta de prazo é o caminho mais eficiente. Muitos ocupantes saem com 30 ou 60 dias e, em alguns casos, com uma ajuda de custo para a mudança, que sai mais barato do que meses de processo. Se não houver acordo, a ação com pedido de liminar é proposta e, deferida, o oficial de justiça intima o ocupante a sair em 60 dias. Descumprido o prazo, o mandado é cumprido com remoção dos bens e, se necessário, força policial.
A situação pessoal do ocupante, como idade avançada, doença ou filhos pequenos, não impede a desocupação, mas pode levar o juiz a conceder prazo maior ou a determinar o acompanhamento da assistência social do município. Resistência violenta e danos ao imóvel geram responsabilidade civil e criminal do ocupante.
O que nunca fazer
O que se acredita sobre imóvel ocupado
Entrar no imóvel por conta própria, trocar a fechadura, cortar água e luz ou retirar pertences do ocupante sem ordem judicial é esbulho e pode configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões, além de gerar indenização ao ocupante e atrasar a desocupação legítima. Mesmo o imóvel aparentemente vazio deve ser recebido por entrega formal, com termo assinado, ou por mandado.
Antes do lance
O edital informa se o imóvel está ocupado e, às vezes, por quem. Uma visita externa confirma. A matrícula mostra se há contrato de locação registrado. Com essas três informações, o comprador estima o tempo e o custo da desocupação e os inclui na conta do lance máximo. Imóvel ocupado com ação anulatória do devedor em curso merece cautela redobrada, porque a reintegração pode ficar suspensa até a decisão.
Antes de ir à Justiça, notifique o ocupante com proposta de prazo e, se fizer sentido, ajuda de custo para a mudança. A saída negociada costuma ser mais rápida e mais barata do que a liminar, e a taxa de ocupação de 1% ao mês é o argumento que convence.
Cada ocupação tem a sua história, e o rito certo depende de quem está no imóvel e de como chegou lá. Conheça a nossa atuação em Direito Imobiliário.
Arrematou um imóvel ocupado?
A Prime Assessoria Jurídica pode orientar sobre a imissão na posse, a negociação com o ocupante e a cobrança da taxa de ocupação.
- Atendimento online para qualquer cidade do Brasil
- Você envia os documentos pelo WhatsApp e um advogado analisa o seu caso
- Retorno rápido em dias úteis
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva para desocupar um imóvel de leilão?
Posso cobrar aluguel do ocupante?
E se o imóvel estiver alugado para outra pessoa?
Posso trocar a fechadura se o imóvel parecer vazio?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
