A Caixa Econômica Federal é a maior vendedora de imóveis retomados do Brasil. Todos os meses, milhares de casas e apartamentos que foram financiados e não pagos voltam ao banco e são colocados à venda, muitas vezes com descontos de 30%, 40% ou mais sobre a avaliação. Não é à toa que leilão da Caixa está entre as buscas mais frequentes de quem pensa em comprar imóvel. Mas o preço do lance é só uma parte da conta, e quem não entende o restante corre o risco de transformar uma boa oportunidade em prejuízo. Este texto explica como funciona a venda, as formas de pagamento, os custos escondidos e o que o STJ decidiu sobre o ITBI na arrematação.
De onde vêm os imóveis
Quase todos os imóveis vendidos pela Caixa foram financiados com alienação fiduciária. Nesse modelo, o imóvel fica em nome do banco até a última parcela. Quando o comprador para de pagar, o banco intima pelo cartório, dá prazo para quitar o atraso e, sem pagamento, consolida a propriedade em seu nome. Depois disso, a Lei 9.514/97 obriga o banco a levar o imóvel a dois leilões. Se não houver comprador, o imóvel fica com a Caixa, que passa a vendê-lo pelas outras modalidades.
Isso explica por que o mesmo imóvel pode aparecer primeiro em leilão, depois em licitação aberta e, meses mais tarde, em venda direta com preço menor. Quanto mais tempo parado, maior o desconto e, muitas vezes, maior o problema por trás dele.
As modalidades de venda
As formas de comprar
| Modalidade | Como funciona | Para quem serve |
|---|---|---|
| Leilão | Lances em datas do edital, com leiloeiro | Quem quer disputar com preço mínimo |
| Licitação aberta | Propostas em data definida | Quem prefere proposta fechada |
| Venda on-line | Propostas pelo site, por prazo determinado | Quem acompanha as ofertas no site |
| Venda direta | Imóvel não vendido antes, com preço fixo | Quem quer comprar sem disputa |
No leilão, há datas marcadas, um leiloeiro oficial e disputa de lances. Na licitação aberta, as propostas são entregues até uma data e abertas juntas. Na venda on-line, o interessado faz a proposta pelo site da Caixa dentro de um prazo. Na venda direta, o imóvel que não foi vendido nas etapas anteriores fica disponível com preço fixo, e o primeiro que comprar leva. Cada modalidade tem o seu edital ou as suas condições de venda, e é nele que estão as respostas para as perguntas que importam.
Formas de pagamento
Dependendo do imóvel, a Caixa aceita pagamento à vista, uso do FGTS e financiamento habitacional. Essas condições vêm indicadas em cada anúncio, e não são iguais para todos. Imóveis ocupados, por exemplo, costumam ser vendidos só à vista. O uso do FGTS segue as regras gerais do fundo: o imóvel precisa ser residencial urbano, o comprador não pode ter outro imóvel na mesma cidade e o valor do imóvel precisa respeitar o teto do programa.
Quem pretende financiar precisa aprovar o crédito antes do fim do prazo da proposta. Se a aprovação não sair, a Caixa pode cancelar a venda e, em alguns editais, reter parte do valor pago. Por isso, a consulta ao gerente deve vir antes do lance, e não depois.
Os custos que não aparecem no anúncio
O lance não é o preço final
- Lance vencedor de R$ 200 mil
- Imóvel ocupado e com condomínio atrasado
- Edital prevê comissão do leiloeiro
Valores ilustrativos. Cada edital define quem paga débitos, comissão e despesas.
O exemplo do quadro mostra um imóvel arrematado por R$ 200 mil que, no fim, custa R$ 243 mil. A comissão do leiloeiro, quando há leilão, costuma ser de 5% sobre o lance e é paga pelo comprador. O ITBI incide sobre o valor da compra. Escritura ou contrato e registro em cartório somam alguns milhares de reais. Dívidas de condomínio podem ou não ser transferidas ao comprador, conforme o edital, e esse é um dos pontos que mais surpreendem. E, se o imóvel está ocupado, há o custo e o tempo da desocupação.
Soma-se a isso o estado do imóvel. A Caixa vende no estado em que se encontra, sem vistoria interna na maior parte dos casos. É comum o comprador só conhecer o interior depois da desocupação, e encontrar reformas por fazer.
O ITBI na arrematação
Uma dúvida frequente é sobre qual valor serve de base para o ITBI: o lance ou a avaliação do imóvel? O STJ tem entendimento consolidado de que, na arrematação, a base é o valor efetivamente pago.
O caso julgado tratava justamente de arrematação extrajudicial, como são as da Caixa. Se a prefeitura emitir a guia com base na avaliação ou no valor de referência, maior que o lance, a diferença pode ser contestada. Esse ponto conversa com o Tema 1113 do STJ, que proibiu o uso de valor de referência unilateral pelas prefeituras.
ITBI sobre o valor do lance
- 1A base do ITBI é o valor arrematado
- 2Não a avaliação da prefeitura nem o valor de referência
- 3Vale também para leilão extrajudicial
STJ · 13/06/2023“Em se tratando de alienação judicial, o valor venal, para os fins da incidência de ITBI, é aquele obtido na arrematação em hasta pública.”
REsp 1.996.625/PR
Segunda Turma
O imóvel ocupado
Grande parte dos imóveis da Caixa está ocupada pelo antigo mutuário, por familiares ou por inquilinos. O anúncio costuma indicar essa situação. Quando o imóvel está ocupado, a desocupação é responsabilidade do comprador. A Lei 9.514/97 prevê, no art. 30, que o novo proprietário pode pedir reintegração de posse com liminar para desocupação em 60 dias. Na prática, entre a ação, a liminar, eventuais recursos e o cumprimento, o prazo pode ser bem maior, e muitas vezes a saída negociada, com ajuda de custo para a mudança, é mais rápida e mais barata.
O risco muda com a situação
- Desocupado e sem dívidas
Registro e mudança em semanas.
- Desocupado com condomínio atrasado
Some a dívida à conta, conforme o edital.
- Ocupado pelo antigo dono
Desocupação por liminar, com prazo de 60 dias.
- Ocupado e com ação anulatória
Pode travar por anos. Avalie com cuidado.
O risco maior está nos imóveis em que o antigo dono entrou com ação para anular o leilão, alegando por exemplo falta de intimação. Essas ações aparecem na matrícula ou podem ser localizadas por consulta processual. Enquanto a discussão não termina, o comprador fica com um imóvel que não pode usar com segurança.
O que conferir antes do lance
Três documentos resolvem a maior parte das dúvidas. O edital ou as condições de venda, que dizem a forma de pagamento, a situação de ocupação e quem paga os débitos. A matrícula atualizada do imóvel, obtida no cartório de registro, que mostra se a propriedade já está consolidada em nome da Caixa e se há ações, penhoras ou outros ônus averbados. E as certidões de débitos de IPTU e de condomínio, que mostram o tamanho das dívidas.
Com esses dados em mãos, a conta final fica clara: lance máximo, custos de compra, dívidas que serão assumidas, custo de desocupação e reforma. Se o total ficar próximo do valor de mercado, o desconto não compensou o risco.
O que dizem por aí
Antes de qualquer lance, peça a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro. Ela mostra se a propriedade já está em nome da Caixa, se há ações do antigo dono e se existem outros ônus registrados. É o documento que mais evita surpresas.
Cada imóvel tem o seu edital, a sua matrícula e a sua história. Conheça a nossa atuação em Direito Imobiliário.
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Perguntas frequentes
Posso usar o FGTS para comprar imóvel da Caixa?
O imóvel da Caixa pode estar ocupado?
Quem paga o condomínio atrasado?
O antigo dono pode anular a venda?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
