Imóveis vão a leilão quase sempre com dívidas. O antigo dono que parou de pagar o financiamento ou que teve o bem penhorado, em geral, também parou de pagar o IPTU e o condomínio. A pergunta de quem pensa em arrematar é direta: essas dívidas passam para mim? A resposta do STJ é que depende do tipo de dívida. Para os tributos, há tese fixada em recurso repetitivo protegendo o arrematante. Para o condomínio, vale o que está no edital. Este texto explica as duas regras, com exemplos, e mostra como a leitura do edital pode mudar o custo do imóvel em dezenas de milhares de reais.
Duas dívidas, duas regras
IPTU e condomínio não seguem a mesma regra
- Sub-rogam-se no preço da arrematação
- Pagos com o valor do lance, antes de o credor receber
- Edital não pode transferir ao arrematante (Tema 1134)
- Vale para editais publicados após outubro de 2024
- Dívida que acompanha o imóvel (propter rem)
- Arrematante responde se o edital previr
- Ou se tinha ciência inequívoca da dívida
- Sem previsão, discute-se o pagamento pelo preço
O IPTU é tributo, e o Código Tributário Nacional tem regra própria para a arrematação. O condomínio é obrigação civil ligada ao imóvel, chamada de propter rem, e segue o Código Civil e a jurisprudência. Essa diferença de natureza produz resultados opostos na prática.
O IPTU anterior
O art. 130 do CTN diz que os tributos sobre a propriedade imobiliária acompanham o imóvel e passam ao adquirente, salvo prova de quitação. Mas o parágrafo único cria uma exceção justamente para a arrematação em hasta pública: nesse caso, a sub-rogação ocorre sobre o preço. Isso significa que a dívida de IPTU é paga com o valor do lance, antes de o credor receber, e o arrematante recebe o imóvel livre desse débito.
Muitos editais, porém, traziam cláusula transferindo ao arrematante a responsabilidade pelo IPTU atrasado, e parte dos tribunais aceitava, com o argumento de que o arrematante conhecia a condição. O STJ fixou a questão em recurso repetitivo.
A tese é clara: a cláusula do edital que transfere ao arrematante os tributos anteriores é inválida, porque contraria norma geral de direito tributário que só lei complementar poderia alterar. O STJ modulou os efeitos: a tese vale para os leilões cujos editais foram publicados depois da publicação da ata do julgamento, em outubro de 2024, ressalvadas as ações e pedidos administrativos que já estavam pendentes. Para editais anteriores, a discussão continua caso a caso.
IPTU antigo não é do arrematante
- 1Os tributos anteriores se pagam com o preço
- 2Cláusula do edital em sentido contrário é inválida
- 3Vale para editais publicados após o julgamento
STJ · 09/10/2024“É inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”
REsp 1.914.902/SP
Primeira Seção
Na prática, quem arrematou um imóvel em leilão com edital de 2025 em diante e recebe cobrança da prefeitura por IPTU anterior à arrematação pode se defender com o Tema 1134, por embargos à execução fiscal ou ação própria. A prefeitura deve buscar o valor no produto do leilão, dentro do processo em que ele aconteceu.
O condomínio anterior
A dívida de condomínio é diferente. O art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. É a natureza propter rem: a dívida segue a coisa. Mas a arrematação não é uma compra comum, e o STJ construiu um critério intermediário.
O arrematante responde pelo condomínio anterior em duas situações: quando o edital prevê expressamente essa responsabilidade, ou quando ele tinha ciência inequívoca da dívida por outro meio. Fora disso, a dívida deve ser paga com o produto da arrematação, assim como o IPTU, e o arrematante pode se defender da cobrança. Como quase todos os editais trazem a cláusula, a regra prática é que o condomínio costuma ficar com o arrematante, e por isso ele precisa entrar na conta.
No condomínio, o edital manda
- 1Dívida de condomínio acompanha o imóvel
- 2Com previsão no edital, o arrematante paga
- 3Sem previsão, a discussão é sobre o preço
STJ · 29/09/2026“O arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação quando houver previsão no edital ou ciência inequívoca da obrigação.”
AgInt no AREsp 3.184.013/SP
Terceira Turma
Quanto as dívidas pesam no lance
- Apartamento avaliado em R$ 350 mil, arrematado por R$ 240 mil
- IPTU atrasado de 4 anos: R$ 14 mil
- Condomínio atrasado de 3 anos: R$ 42 mil
- Edital publicado em 2026, com cláusula transferindo o condomínio ao arrematante
Valores ilustrativos. Sem a cláusula do condomínio no edital, o custo cairia para R$ 262 mil. A leitura do edital muda R$ 42 mil.
Quanto as dívidas pesam
O exemplo do quadro mostra o impacto. Num apartamento abandonado há três anos, a dívida de condomínio pode passar de R$ 40 mil, com multas e juros. Se o edital transfere essa dívida ao arrematante, o desconto de R$ 110 mil sobre a avaliação encolhe para menos de R$ 50 mil depois de somados condomínio, comissão, ITBI e registro. E ainda há a desocupação, se o imóvel estiver ocupado.
Água, luz e gás
Contas de consumo não são dívidas do imóvel, e sim de quem consumiu. O arrematante não responde por elas, e as concessionárias não podem condicionar a religação ao pagamento de débitos do antigo ocupante. O STJ tem jurisprudência firme nesse sentido. Taxas de condomínio de natureza extraordinária, como rateios de obras aprovados em assembleia antes da arrematação, seguem a regra do condomínio.
O que levantar antes do lance
O que levantar
- 01Certidão de débitos de IPTU
Na prefeitura, pelo número do contribuinte do imóvel.
- 02Declaração de débitos do condomínio
Pedida ao síndico ou à administradora, com os meses em aberto.
- 03Cláusula do edital sobre débitos
Quem paga IPTU, condomínio, água e luz.
- 04Data de publicação do edital
Define se o Tema 1134 se aplica.
- 05Ações de cobrança em andamento
O condomínio pode já estar executando o antigo dono.
A certidão de débitos de IPTU é obtida na prefeitura pelo número do contribuinte, que consta da matrícula. A declaração de débitos condominiais é pedida ao síndico ou à administradora, e os condomínios costumam fornecer a quem demonstra interesse na compra. O edital precisa ser lido na cláusula de débitos, e a data de publicação define se o Tema 1134 alcança o caso. Por fim, vale consultar se o condomínio já executa o antigo dono, porque nesse caso a dívida pode estar sendo cobrada no próprio processo em que o imóvel foi a leilão.
Essa dívida é minha?
Se a cobrança chegar depois
Arrematante cobrado por IPTU anterior, em leilão com edital posterior a outubro de 2024, tem defesa pelo Tema 1134. Arrematante cobrado por condomínio anterior sem previsão no edital e sem ciência prévia pode alegar que a dívida se sub-roga no preço. Arrematante que aceitou o edital com a cláusula do condomínio, por outro lado, dificilmente se livra da dívida, mas pode discutir os encargos, como multas acima de 2% e juros abusivos, e pedir a aplicação da prescrição às cotas com mais de 5 anos.
Peça ao condomínio uma declaração de débitos atualizada e some o valor ao seu lance máximo antes de participar. A leitura da cláusula de débitos do edital pode significar dezenas de milhares de reais de diferença.
Cada edital tem as suas cláusulas e cada imóvel o seu histórico de dívidas. Conheça a nossa atuação em Direito Imobiliário.
O imóvel do leilão tem dívidas?
A Prime Assessoria Jurídica pode levantar os débitos e analisar o edital para mostrar o custo real da arrematação.
- Atendimento online para qualquer cidade do Brasil
- Você envia os documentos pelo WhatsApp e um advogado analisa o seu caso
- Retorno rápido em dias úteis
Perguntas frequentes
Arrematei e a prefeitura cobra IPTU antigo. Tenho que pagar?
E se o edital disser que o arrematante paga o IPTU?
Quem paga o condomínio atrasado?
Vale também para leilão da Caixa?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
