O boleto do condomínio raramente é uma coisa só. Dentro dele vêm a cota ordinária, o fundo de reserva e, de tempos em tempos, uma taxa extra para a pintura da fachada, a troca do elevador ou o acordo trabalhista com o ex-zelador. Para quem mora de aluguel, a pergunta é imediata: quem paga cada parte? Para quem é dono, a dúvida é outra: a taxa extra foi aprovada do jeito certo e eu posso recusar? Este texto explica o que é o fundo de reserva, como ele é formado e usado, a divisão entre inquilino e proprietário na Lei do Inquilinato, as regras para a criação de uma taxa extra e o que o STJ decidiu sobre o contrato que tenta inverter a lei.
O que é o fundo de reserva
O fundo de reserva é uma poupança do condomínio. A convenção costuma fixá-lo como um percentual da cota ordinária, em geral entre 5% e 10%, cobrado todo mês até atingir um teto ou de forma permanente. A finalidade é cobrir despesas imprevistas e emergências: o motor da bomba que queima, a infiltração que surge na garagem, a cobertura da inadimplência num mês difícil. Quando o fundo é usado, a convenção normalmente manda repor o valor, e é aí que a Lei do Inquilinato faz uma distinção que muita gente ignora.
O que a Lei do Inquilinato separa
O locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio: obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura, pintura de fachadas, instalação de equipamentos de segurança, indenizações trabalhistas anteriores à locação e constituição de fundo de reserva.
O locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio: salários e encargos dos empregados, consumo de água, luz e gás das áreas comuns, limpeza, conservação, manutenção de elevadores, portões e equipamentos, pequenos reparos e a reposição do fundo de reserva usado em despesas ordinárias.
Por despesas ordinárias entendem-se as necessárias à administração do condomínio; o inquilino só paga se comprovada a previsão orçamentária e o rateio mensal.
O STJ entende que a regra do art. 22, X é cogente: o contrato de locação não pode transferir ao inquilino a despesa extraordinária.
A Lei 8.245/91 separa as despesas de condomínio em ordinárias e extraordinárias e distribui cada grupo entre locador e locatário. O art. 22, X coloca a constituição do fundo de reserva entre as despesas extraordinárias, a cargo do proprietário. O art. 23, XII, por outro lado, coloca a reposição do fundo de reserva, quando ele foi gasto em despesas ordinárias, a cargo do inquilino. A lógica é simples: formar a poupança é do dono; repor o que foi usado para pagar a conta de luz ou o salário do porteiro é de quem usufrui do prédio.
Ordinária ou extraordinária
Despesa por despesa: quem paga
| Despesa | Natureza | Quem paga |
|---|---|---|
| Salários, água, luz e limpeza das áreas comuns | Ordinária | Inquilino |
| Manutenção de elevadores, portões e bombas | Ordinária | Inquilino |
| Pequenos reparos e conservação | Ordinária | Inquilino |
| Constituição do fundo de reserva | Extraordinária | Proprietário |
| Reposição do fundo gasto em despesa ordinária | Ordinária | Inquilino |
| Pintura de fachada e reforma estrutural | Extraordinária | Proprietário |
| Troca de elevador, instalação de câmeras e portaria remota | Extraordinária | Proprietário |
| Indenização trabalhista de período anterior à locação | Extraordinária | Proprietário |
| Decoração e paisagismo das áreas comuns | Extraordinária | Proprietário |
Perante o condomínio, quem responde é sempre o proprietário. A divisão vale entre locador e locatário.
Despesa ordinária é a necessária à administração rotineira do condomínio: salários e encargos dos funcionários, consumo de água, luz e gás das áreas comuns, limpeza, conservação, manutenção de elevadores, portões, interfones e bombas, pequenos reparos e seguro obrigatório. Essas são do inquilino, e ele só pode ser cobrado se o condomínio tiver previsão orçamentária e rateio mensal, como exige o art. 23, § 1º.
Despesa extraordinária é a que não se refere ao dia a dia e valoriza ou recupera o patrimônio: obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura, pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e esquadrias externas, obras para repor as condições de habitabilidade, indenizações trabalhistas de períodos anteriores à locação, instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, decoração e paisagismo das áreas comuns, e a constituição do fundo de reserva. Essas são do proprietário. A lista do art. 22 é exemplificativa, mas serve de guia seguro.
O mesmo boleto, dois pagadores
- Boleto do condomínio do mês: R$ 1.200
- Cota ordinária: R$ 900
- Fundo de reserva (5% da ordinária): R$ 45
- Taxa extra para pintura da fachada: R$ 255
Valores ilustrativos. Se o inquilino paga o boleto cheio, pode descontar do aluguel ou cobrar a parte extraordinária do locador.
O exemplo mostra como fica um boleto de R$ 1.200 com cota ordinária de R$ 900, fundo de reserva de R$ 45 e taxa extra de pintura de R$ 255. O inquilino deve R$ 900; o proprietário, R$ 300. Como o boleto é um só e costuma ser pago pelo inquilino, o acerto se faz por reembolso ou por desconto no aluguel, de preferência com previsão no contrato sobre a forma de compensação. O que o contrato não pode fazer é simplesmente dizer que o inquilino paga tudo.
O contrato pode inverter a regra?
Não pode. O STJ decidiu que o art. 22, X da Lei do Inquilinato é norma cogente, isto é, não admite disposição em contrário pelas partes. A cláusula que transfere ao inquilino as despesas extraordinárias é inválida, e o inquilino que pagou taxa extra de obra, fundo de reserva ou pintura de fachada pode cobrar a devolução do locador, inclusive compensando com aluguéis vincendos. Imobiliárias e proprietários que insistem nesse tipo de cláusula correm o risco de ter de devolver valores acumulados por anos.
Perante o condomínio, quem responde é o dono
A divisão entre inquilino e proprietário vale apenas entre eles. Para o condomínio, o devedor é sempre o proprietário, porque a obrigação de pagar as cotas é propter rem, acompanha o imóvel. Se o inquilino deixa de pagar, o condomínio cobra do dono, que depois cobra do inquilino pelo contrato de locação. Por isso é prudente que o proprietário acompanhe os pagamentos, peça ao síndico cópia dos boletos ou acesso ao sistema da administradora e trate no contrato a forma de comprovação mensal.
Quando a taxa extra é irregular
Como uma taxa extra nasce de forma regular
- 1Necessidade
Laudo, orçamento ou decisão de obra que o caixa não cobre.
- 2Convocação
Edital com a pauta expressa, enviado a todos os condôminos.
- 3Quórum
Maioria para obra útil, 2/3 para voluptuária, maioria simples para necessária.
- 4Rateio
Pela fração ideal, salvo critério diverso na convenção.
- 5Cobrança
Boleto separado ou destacado, com número de parcelas definido em ata.
A taxa extra só é devida se nasceu de deliberação válida. A linha do tempo mostra o caminho: uma necessidade documentada, convocação com a pauta expressa a todos os condôminos, quórum compatível com o tipo de obra, rateio conforme a convenção e cobrança nos termos da ata. Falha em qualquer dessas etapas abre espaço para o condômino questionar a cobrança, de preferência por impugnação na própria assembleia ou por ação anulatória logo em seguida, porque a demora costuma ser lida como aceitação.
Os erros mais comuns são a obra voluptuária aprovada por maioria simples, quando a lei exige dois terços; o rateio por unidade quando a convenção manda ratear por fração ideal; a taxa extra criada pelo síndico sem assembleia, para cobrir déficit; e a cobrança de reposição de fundo de reserva sem que o fundo tenha sido efetivamente usado. O condômino que paga a taxa irregular sob protesto preserva o direito de discutir; o que simplesmente deixa de pagar vira inadimplente e sofre juros, multa e cobrança.
O STJ também lembra que o fundo de reserva é de todos e para todos. A convenção não pode isentar alguns condôminos da contribuição, nem mesmo a construtora em relação às unidades que ainda não vendeu, porque a redução de uns onera os outros e viola a proporcionalidade do art. 1.334 do Código Civil. O mesmo raciocínio vale para taxas extras: o rateio deve seguir a fração ideal ou o critério da convenção, sem privilégios.
Cláusula que passa a extra ao inquilino não vale
- 1O art. 22, X da Lei do Inquilinato é norma cogente
- 2O contrato não pode transferir a despesa extraordinária ao inquilino
- 3Vale para fundo de reserva, obras e pintura de fachada
STJ · 16/05/2000“A regra que incumbe ao locador a obrigação pelo pagamento das despesas extraordinárias de condomínio tem natureza eminentemente cogente, que limita o poder de livre disposição das partes contratantes, por impor uma responsabilidade cujo ônus não pode ser invertido por estipulação contratual.”
REsp 215.148/SP
Sexta Turma
Inquilino: guarde os boletos e peça ao proprietário o reembolso da parte extraordinária por escrito. Proprietário: acompanhe as assembleias, porque é você quem responde pela taxa extra e pela inadimplência do seu inquilino.
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Perguntas frequentes
Fundo de reserva é do inquilino ou do proprietário?
O contrato de aluguel pode mandar o inquilino pagar a taxa extra?
O condomínio pode cobrar a taxa extra do inquilino?
Posso recusar uma taxa extra?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
