Ser fiador costuma começar como um favor a um filho, a um irmão ou a um amigo que precisa alugar um imóvel. O problema aparece meses ou anos depois, quando o aluguel atrasa e a cobrança chega ao fiador, às vezes com o risco de perder a própria casa. Este texto explica até onde vai a responsabilidade de quem assina a fiança, por que o único imóvel do fiador pode ser penhorado, como funciona o benefício de ordem e, principalmente, como sair da fiança.
O que o fiador assume
A fiança é uma garantia pessoal: o fiador se compromete a pagar o que o inquilino não pagar. O alcance é definido pelo contrato, e os contratos de locação costumam ser amplos. Entram os aluguéis, os encargos como condomínio, IPTU e contas de consumo, as multas, os juros, os danos ao imóvel apurados na saída e as custas e honorários da ação de cobrança ou de despejo.
O fiador responde por tudo isso
| Verba | O fiador responde? | Observação |
|---|---|---|
| Aluguéis atrasados | Sim | Inclusive os da prorrogação, se o contrato previr |
| Condomínio, IPTU e contas | Sim | Quando previstos como encargos |
| Multas e juros | Sim | Nos limites do contrato |
| Danos ao imóvel | Sim | Apurados na vistoria de saída |
| Custas e honorários | Sim | Da ação de cobrança ou despejo |
| Dívidas de outro contrato | Não | A fiança é específica |
A fiança é específica para o contrato em que foi dada. Ela não se estende a outro imóvel nem a outro contrato, e, em regra, não alcança aditivos que aumentem a obrigação sem a anuência do fiador, como um reajuste acima do previsto ou uma ampliação do imóvel alugado. A prorrogação do contrato por prazo indeterminado, por outro lado, mantém a fiança quando o contrato assim prevê, o que é a regra desde a Lei 12.112/2009.
O único imóvel pode ser penhorado
A Lei 8.009/90 protege o imóvel de moradia da família contra penhoras. Mas o art. 3º dessa lei traz exceções, e uma delas é justamente a fiança em contrato de locação. Durante anos se discutiu se essa exceção era constitucional, já que a Constituição garante o direito à moradia, e se valia também para a locação comercial. O STF resolveu em repercussão geral.
O único imóvel pode ser penhorado
- 1Vale para locação residencial e comercial
- 2O STJ já tinha a Súmula 549 no mesmo sentido
- 3Tema 1127 da repercussão geral
STF · 08/03/2022“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”
RE 1.307.334
Tribunal Pleno
O STJ já tinha a Súmula 549 no mesmo sentido, e a decisão do STF de 2022 fechou a questão também para a locação comercial. Na prática, quem aceita ser fiador de um aluguel, residencial ou de loja, arrisca o imóvel em que mora. É uma exceção dura, e por isso vale pensar antes de assinar.
Benefício de ordem
O Código Civil dá ao fiador o benefício de ordem: o direito de exigir que o inquilino seja cobrado primeiro, indicando bens dele suficientes para a dívida. Só depois o fiador responderia. O problema é que o mesmo Código permite renunciar a esse benefício, e praticamente todos os contratos de locação trazem a cláusula de renúncia, com a previsão de que o fiador responde como devedor solidário. Nesses casos, o proprietário pode cobrar diretamente o fiador, sem passar pelo inquilino.
A autorização do cônjuge
Os artigos que decidem
A impenhorabilidade não é oponível em processo movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
O locador poderá exigir novo fiador na prorrogação por prazo indeterminado, quando o fiador notificar o locador de sua intenção de exoneração, ficando obrigado por 120 dias após a notificação.
Nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, prestar fiança ou aval.
A fiança dada por pessoa casada, salvo no regime da separação absoluta de bens, exige a autorização do cônjuge. Sem ela, o cônjuge que não assinou pode pedir a anulação da fiança em até 2 anos depois do fim da sociedade conjugal. O STJ tem Súmula 332 nesse sentido. A anulação, porém, costuma proteger apenas a meação do cônjuge que não assinou. A parte do fiador no patrimônio comum continua respondendo, conforme a interpretação de cada tribunal.
Como sair da fiança
Esse é o ponto que mais interessa a quem já é fiador. Enquanto o contrato está no prazo determinado, a saída depende da concordância do proprietário ou da apresentação de outra garantia pelo inquilino. Quando o contrato é prorrogado por prazo indeterminado, o que acontece automaticamente ao fim do prazo se ninguém pedir o imóvel, a lei dá ao fiador o direito de se exonerar por simples notificação ao proprietário.
Dá para sair da fiança?
A notificação deve ser feita por escrito, com prova de recebimento, como carta com aviso de recebimento ou notificação por cartório. A partir dela, o fiador continua responsável por 120 dias, prazo que a lei dá para o inquilino apresentar nova garantia. Passados os 120 dias, a fiança termina, independentemente de o inquilino ter ou não substituído o fiador. Se o inquilino se separa ou morre, a lei também permite a exoneração, mediante notificação em 30 dias da ciência do fato.
O fiador que pagou
Quem paga a dívida do inquilino tem direito de cobrá-la dele, com tudo o que pagou, inclusive custas e honorários. É a sub-rogação. O fiador pode usar a própria sentença da ação de despejo ou de cobrança para executar o inquilino, sem precisar de nova ação de conhecimento, desde que o pagamento esteja comprovado nos autos.
Antes de assinar
O que o fiador costuma acreditar
Quem está sendo convidado a ser fiador deve ler o contrato inteiro, com atenção à cláusula de renúncia ao benefício de ordem, à extensão da fiança à prorrogação e ao valor do aluguel com encargos. Deve também acompanhar, durante a locação, se o aluguel está sendo pago, porque a dívida de um fiador costuma ser descoberta só quando já soma muitos meses. E, se o contrato for prorrogado, deve avaliar se quer continuar ou notificar a saída.
Se o contrato venceu e foi prorrogado sem prazo, notifique o proprietário por escrito, com prova de recebimento. Depois de 120 dias, a sua responsabilidade pela fiança termina, mesmo que o inquilino não tenha apresentado outro fiador.
Cada contrato de fiança tem as suas cláusulas, e a análise do texto e das datas mostra até onde vai a responsabilidade e como sair dela. Conheça a nossa atuação em Direito Imobiliário.
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Perguntas frequentes
O fiador pode perder a casa onde mora?
Como deixar de ser fiador?
O fiador que pagou pode cobrar o inquilino?
O proprietário precisa cobrar primeiro o inquilino?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
