A maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil usa a alienação fiduciária. Nela, o imóvel fica em nome do banco até a última parcela, e o comprador tem apenas a posse e a expectativa de se tornar dono. Se o comprador atrasa, o banco pode retomar o bem sem processo judicial, por um procedimento feito no cartório de registro de imóveis. É rápido, e muita gente perde a casa sem entender os prazos. Este texto explica cada etapa, o que o STF e o STJ decidiram, o que o devedor recebe depois do leilão e até quando é possível salvar o imóvel.
O caminho até o leilão
Do atraso ao leilão
- AtrasoCarência do contrato
Em geral 3 parcelas, conforme o contrato.
- Intimação15 dias
Pelo cartório, para pagar o atrasado com encargos.
- ConsolidaçãoImóvel vai para o banco
Averbada na matrícula, com ITBI pago pelo credor.
- 30 dias1º leilão
Lance mínimo: valor do imóvel no contrato.
- +15 dias2º leilão
Lance mínimo: dívida mais despesas.
- Até o 2º leilãoPreferência do devedor
Pode recomprar pagando dívida e encargos.
O contrato define quantas parcelas em atraso autorizam o banco a agir, em geral três. A partir daí, o banco pede ao cartório de registro de imóveis que intime o devedor. A intimação é pessoal, no endereço do contrato, e dá 15 dias para pagar as parcelas vencidas com juros, multa, correção e despesas. Se o devedor não for encontrado em três tentativas, a intimação é feita por edital.
Sem pagamento, o cartório averba a consolidação da propriedade em nome do banco. A partir desse momento, o devedor deixa de ser comprador e passa a ser ocupante. O banco tem 30 dias para fazer o primeiro leilão, com lance mínimo igual ao valor do imóvel fixado no contrato. Se não houver arrematante, o segundo leilão acontece nos 15 dias seguintes, com lance mínimo igual à dívida mais despesas.
O procedimento é constitucional
Durante anos se discutiu se o banco podia retomar o imóvel sem processo judicial. O STF resolveu em repercussão geral.
A decisão confirmou a validade do procedimento da Lei 9.514, mas não retirou do devedor o direito de ir à Justiça. Falhas na intimação, cobrança de valores indevidos, descumprimento dos prazos e leilão sem a comunicação das datas continuam sendo motivos para anular ou suspender o procedimento.
O leilão sem processo é válido
- 1O banco pode retomar pelo cartório, sem ação judicial
- 2O devedor pode ir à Justiça contra abusos
- 3Tema 982 da repercussão geral
STF · 26/10/2023“É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais.”
RE 860.631/SP
Tribunal Pleno
Parcelas pagas não voltam como num distrato
Não é um distrato
- Comprador desiste ou atrasa
- Construtora devolve parcelas com retenção de 25% a 50%
- Regra da Lei 13.786/2018
- Banco ou construtora leva o imóvel a leilão
- Devedor recebe o que sobrar da venda
- Não há devolução de parcelas pagas
Essa é a confusão mais comum. Quem compra na planta e desiste, com contrato não registrado, tem direito à devolução de parte das parcelas, com retenção da construtora limitada pela Lei do Distrato. Quem financia com alienação fiduciária registrada está em outro regime. O STJ fixou isso em recurso repetitivo.
Na alienação fiduciária, o devedor não recebe as parcelas de volta. Ele recebe o que sobrar do leilão depois de pagas a dívida e as despesas. Se o imóvel for vendido no segundo leilão pelo valor da dívida, não sobra nada, mas a dívida é considerada quitada e o banco não pode cobrar saldo. A diferença para o distrato pode ser grande, para melhor ou para pior, conforme o valor do imóvel e o estágio do financiamento.
O que sobra para o devedor
O que sobra para o devedor
- Imóvel avaliado em R$ 400 mil no contrato
- Saldo devedor com encargos: R$ 250 mil
- Vendido no 1º leilão por R$ 400 mil
- Despesas do leilão, ITBI do credor e condomínio: R$ 30 mil
Se vendido no 2º leilão pelo valor da dívida, não sobra nada e a dívida é considerada quitada. O banco deve prestar contas em 5 dias após o leilão.
Quando o imóvel vale mais que a dívida, o leilão pode gerar sobra relevante. O banco é obrigado a prestar contas em até 5 dias após o leilão e a devolver a diferença. Na prática, muitos devedores não acompanham e deixam de receber. Conferir a prestação de contas, inclusive os valores de despesas e encargos lançados, é um direito.
Até quando dá para salvar
Como tentar salvar o imóvel
- Pagar as parcelas atrasadas nos 15 dias da intimação
- Negociar incorporação do atraso ao saldo, antes da consolidação
- Usar o FGTS para amortizar ou pagar parcelas em atraso, quando as regras permitirem
- Conferir se a intimação foi feita ao endereço correto e com as tentativas da lei
- Exercer a preferência de recompra até a data do 2º leilão
- Vender o imóvel por conta própria antes da consolidação, quitando o banco
Os 15 dias da intimação são a forma mais barata de manter o imóvel, porque basta pagar o atraso. Depois da consolidação, a Lei 14.711/2023 garantiu ao devedor o direito de preferência para recomprar o imóvel até a data do segundo leilão, pagando a dívida integral, os encargos, as despesas e o ITBI que o banco pagou. É mais caro, mas é possível.
Também é possível negociar com o banco a incorporação das parcelas atrasadas ao saldo, antes da consolidação, e usar o FGTS para pagar até 12 parcelas em atraso, respeitadas as regras do fundo. E, se o devedor percebe que não vai conseguir manter o imóvel, vendê-lo por conta própria antes da consolidação costuma render muito mais do que o leilão.
Depois do leilão
Arrematado o imóvel, o devedor que continua morando passa a dever taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, conforme o STJ definiu em 2026. O novo dono pode pedir reintegração de posse com liminar para desocupação em 60 dias. Negociar prazo e saída com o arrematante, nesse ponto, costuma ser melhor do que resistir.
Mantenha o endereço atualizado com o banco e guarde todas as cartas do cartório, com os envelopes. As datas da intimação e dos leilões definem os prazos de defesa e de recompra, e falhas nelas são o principal argumento para anular o procedimento.
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Perguntas frequentes
Com quantas parcelas atrasadas o banco pode retomar o imóvel?
Recebo de volta o que já paguei?
Dá para suspender o leilão na Justiça?
Moro no imóvel. Quando preciso sair?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
