Toda discussão de condomínio termina na mesma pergunta: o que diz a convenção? Ela é a lei interna do prédio, o documento que define quanto cada um paga, como o condomínio é administrado, o que pode e o que não pode ser feito nas unidades e nas áreas comuns, e quais sanções cabem a quem descumpre. Muitos moradores nunca a leram, e muitas convenções foram escritas pela construtora décadas atrás e nunca atualizadas. Este texto explica o que a convenção é, o que ela deve conter, por que vale mesmo sem registro, como alterá-la, quais limites a lei impõe a ela e qual a diferença para o regimento interno.
O que é a convenção
O que a lei exige da convenção
A convenção subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros, deve ser registrada no cartório de registro de imóveis.
Além do que o art. 1.332 exige, a convenção determinará: a cota de cada unidade e o modo de pagamento; a forma de administração; a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum; as sanções a que estão sujeitos os condôminos; o regimento interno.
Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
A convenção pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular (art. 1.334, § 1º).
A convenção é o ato que institui as regras do condomínio edilício. O art. 1.333 do Código Civil diz que ela se torna obrigatória quando subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, e que obriga não só os proprietários, mas todos os que tenham posse ou detenção das unidades, o que inclui inquilinos, comodatários e ocupantes. Pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular, e na prática nasce quase sempre junto com a incorporação, redigida pela construtora e aprovada pelos primeiros compradores na assembleia de instalação.
O art. 1.334 lista o conteúdo mínimo. A convenção deve fixar a cota de cada unidade e o modo de pagamento das despesas, a forma de administração, a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum de cada deliberação, as sanções aplicáveis aos condôminos e o regimento interno. Também deve reproduzir os dados da instituição do condomínio, como a discriminação das unidades, as frações ideais e a destinação do edifício. Convenções bem feitas vão além e tratam de garagem, uso das áreas comuns, obras, animais, locação por temporada e meios de convocação eletrônica.
Vale sem registro?
Vale. O art. 1.333, parágrafo único exige o registro no cartório de registro de imóveis para que a convenção seja oponível contra terceiros, isto é, pessoas de fora do condomínio, como compradores futuros, credores e bancos. Entre os próprios condôminos, porém, a convenção aprovada produz efeitos desde logo, como fixou a Súmula 260 do STJ. O morador que deixa de pagar a cota ou descumpre uma regra não pode se defender alegando falta de registro. O STJ também já dispensou o registro da convenção como requisito para a execução de cotas em atraso, bastando a convenção ou a ata que fixou o valor.
Isso não torna o registro dispensável. Sem ele, quem compra uma unidade pode alegar desconhecimento das regras, e o condomínio tem mais dificuldade em opor a convenção a terceiros em disputas sobre garagem, destinação ou áreas comuns. Registrar a convenção e as suas alterações é providência simples e barata diante do que ela evita.
Como alterar
Como alterar a convenção sem risco
Texto da alteração, artigo por artigo, com revisão jurídica.
Edital com a minuta anexa e a pauta expressa, a todos os condôminos.
2/3 de todos os condôminos, por fração ideal. Pode ser colhido em mais de uma reunião ou por adesão escrita.
Ata com o texto aprovado e a nova versão consolidada da convenção.
Averbação no registro de imóveis, para valer contra terceiros e compradores.
A alteração da convenção exige, pelo art. 1.351, a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. O quórum é calculado sobre o total de condôminos do prédio, por fração ideal, e não sobre os presentes à assembleia, o que torna a mudança trabalhosa em prédios grandes ou com muitos ausentes. A prática admite que a aprovação seja colhida em mais de uma reunião ou complementada por adesão escrita dos condôminos que não compareceram, desde que a convocação tenha indicado a pauta e a minuta e que a ata registre a forma de coleta.
A mudança de destinação do edifício ou das unidades, como transformar um prédio residencial em misto ou permitir uso comercial, exige unanimidade, e não dois terços. É nesse ponto que se encaixa a discussão sobre locação por temporada e plataformas digitais, tratada pelo STJ em 2026: o uso habitual da unidade para curtas estadias desvirtua a destinação residencial, e a sua liberação depende de deliberação qualificada.
Aprovada a alteração, a ata deve trazer o texto exato das cláusulas modificadas e, de preferência, a versão consolidada da convenção, que é então averbada no registro de imóveis. Alterações aprovadas e nunca registradas valem entre os condôminos, mas repetem o problema de oponibilidade a terceiros.
O que a convenção não pode fazer
O que a convenção não pode fazer
- Criar sanção fora das previstas no Código Civil
- Barrar inadimplente das áreas comuns
- Proibir animais de forma genérica
- Impedir a venda da unidade a quem quiser
- Isentar a construtora das unidades não vendidas
- Reduzir a cota de alguns sem contrapartida
- Delegar o rateio à maioria simples
- Dar voto maior a quem não tem fração maior sem previsão
- Proibir a presença do inadimplente na assembleia
- Vedar o uso da unidade conforme a destinação
- Multar sem direito de defesa
- Restringir o acesso a documentos e contas
A convenção é lei interna, mas está abaixo da lei. Ela não pode criar sanções além das previstas no Código Civil, como cortar água, impedir o uso do elevador ou barrar o inadimplente da piscina, porque o STJ já decidiu que as penalidades por atraso são apenas as pecuniárias. Não pode proibir animais de forma genérica sem prova de risco. Não pode impedir o condômino de vender ou alugar a sua unidade a quem quiser, ressalvada a regra específica da vaga de garagem. Não pode negar ao inadimplente a presença na assembleia, embora possa negar o voto.
Também não pode fugir da proporcionalidade do art. 1.334, I, nem delegar a quórum menor o que a lei reserva a quórum maior. O STJ anulou cláusula que permitia à assembleia, por maioria simples, definir o critério de rateio, porque isso é matéria de dois terços. E considerou inválida a convenção da construtora que reduzia a cota das unidades ainda não vendidas, porque a isenção de uns é paga pelos outros.
Convenções redigidas pela incorporadora merecem leitura atenta pelos condôminos depois da entrega das chaves. É comum encontrar cláusulas que reservam à construtora o uso de áreas comuns para publicidade, que a isentam de cotas, que lhe garantem o direito de indicar o primeiro síndico por prazo longo ou que impedem a alteração de certos pontos. Essas cláusulas podem ser revistas pela assembleia com o quórum legal e, se abusivas, anuladas judicialmente.
Convenção e regimento interno
Convenção ou regimento: o que vai em cada um
Convenção
- Estrutura do condomínio: frações, cotas, rateio
- Administração, assembleias e quóruns
- Destinação das unidades e das áreas comuns
- Sanções e seus limites
- Alterada por 2/3 dos condôminos
- Registrada no registro de imóveis
Regimento interno
- Regras do dia a dia: horários, mudanças, obras
- Uso de piscina, salão, churrasqueira, garagem
- Animais, visitantes, entregas, funcionários
- Procedimento de advertência e multa
- Alterado pelo quórum que a convenção fixar, em regra maioria
- Não pode contrariar a convenção nem a lei
O regimento interno é o conjunto de regras do dia a dia: horário de silêncio, uso da piscina e do salão de festas, mudanças, obras, animais, visitantes, entregas, estacionamento. Ele é parte da convenção, no sentido de que ela deve prevê-lo, mas costuma ser documento separado, aprovado e alterado por quórum menor, em geral a maioria dos presentes, conforme a convenção fixar. A vantagem é a agilidade: o regimento acompanha a vida do prédio sem exigir a mobilização de dois terços a cada ajuste.
A hierarquia é clara. O regimento não pode contrariar a convenção, e nenhum dos dois pode contrariar a lei. Multa prevista só no regimento, sem base na convenção, é questionável; sanção prevista na convenção mas aplicada sem o procedimento de defesa é anulável; regra do regimento que inova em matéria reservada à convenção, como rateio ou destinação, é nula. Quando há conflito entre os dois documentos, prevalece a convenção.
Sem registro, a convenção vale entre os moradores
- 1Entre condôminos, a convenção aprovada obriga desde logo
- 2O registro serve para valer contra terceiros, como compradores e credores
- 3Cobrança de cota com base em convenção não registrada é válida
STJ · Aprovada em 28/11/2001“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”
Súmula 260
Segunda Seção
Peça ao síndico a convenção registrada e o regimento vigentes e leia os dois. Se a convenção tem mais de vinte anos e nunca foi atualizada, proponha uma comissão de revisão. Atualizar é mais barato do que litigar.
A convenção bem escrita e atualizada é a melhor prevenção de conflitos no condomínio. Conheça a nossa atuação em Direito Condominial.
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Perguntas frequentes
A convenção vale se não foi registrada?
Qual o quórum para alterar a convenção?
Qual a diferença entre convenção e regimento interno?
A convenção pode proibir inadimplente de usar a piscina?
O inquilino precisa cumprir a convenção?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
