O contrato de aluguel é um dos contratos mais comuns da vida de qualquer pessoa, e um dos que mais geram conflito. Ele parece simples até surgir o primeiro problema: a mudança antes do prazo, o reajuste, a reforma feita pelo inquilino, a caução que não volta. A Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, responde à maior parte dessas situações, e conhecer as regras evita prejuízo dos dois lados. Este texto cobre os pontos que mais aparecem nas buscas: multa por sair antes, garantias, quem paga o quê, reajuste e benfeitorias.
Multa por sair antes do prazo
O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato. O custo é a multa prevista, que a lei manda calcular de forma proporcional ao tempo que faltava. Se o contrato é de 30 meses, prevê multa de 3 aluguéis e o inquilino sai com 20 meses cumpridos, ele paga um terço da multa, porque cumpriu dois terços do prazo.
A multa é proporcional
- Contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000
- Multa prevista de 3 aluguéis
- Inquilino sai com 20 meses cumpridos
Art. 4º da Lei 8.245/91. Se o inquilino foi transferido pelo empregador para outra cidade e avisou com 30 dias, não paga multa.
O inquilino transferido pelo empregador para outra cidade fica dispensado da multa, desde que avise o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Em qualquer outra situação, inclusive compra de imóvel próprio ou mudança por motivos pessoais, a multa é devida. Multas acima de 3 aluguéis são frequentemente consideradas abusivas pelos tribunais, embora a lei não fixe um teto.
As garantias permitidas
A lei admite quatro garantias: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. O proprietário escolhe qual exigir, mas não pode exigir duas ao mesmo tempo. Pedir fiador e caução no mesmo contrato é proibido e configura contravenção penal.
As garantias permitidas
A lei proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato.
| Garantia | Como funciona | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Caução | Até 3 aluguéis, depositados em poupança | Devolvida com rendimentos ao fim do contrato |
| Fiança | Terceiro responde pela dívida | O fiador pode perder o próprio imóvel |
| Seguro fiança | Seguradora garante o contrato | Prêmio anual pago pelo inquilino |
| Cessão de cotas de fundo | Investimento fica vinculado | Pouco usada no mercado residencial |
A caução em dinheiro é limitada a 3 meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Ao fim do contrato, ela volta ao inquilino com os rendimentos, descontados eventuais débitos. A fiança é a mais usada e a mais arriscada para quem a dá: o fiador responde com todo o seu patrimônio, inclusive o imóvel de moradia, como o STF e o STJ já reconheceram. O seguro fiança transfere o risco a uma seguradora, mediante prêmio anual pago pelo inquilino.
Quem paga o quê
Inquilino e proprietário
- Aluguel e encargos do contrato
- Despesas ordinárias de condomínio
- Contas de consumo
- Pequenos reparos de uso
- IPTU, se o contrato transferir
- Despesas extraordinárias de condomínio
- Defeitos anteriores à locação
- Problemas estruturais e vícios ocultos
- Fundo de reserva e obras de reforma
- Entregar o imóvel em condições de uso
A divisão legal é clara, mas o contrato pode ajustá-la em alguns pontos. O inquilino paga o aluguel, as contas de consumo e as despesas ordinárias de condomínio, aquelas necessárias à manutenção do dia a dia, como limpeza, portaria, elevador e pequenas conservações. O proprietário paga as despesas extraordinárias, que são as obras de reforma, a troca de equipamentos, a pintura das fachadas e o fundo de reserva. O IPTU é do proprietário por lei, mas quase todos os contratos o transferem ao inquilino, o que é válido.
Reparos também seguem essa lógica. O inquilino responde pelos pequenos consertos decorrentes do uso, como a troca de uma torneira ou de uma lâmpada. O proprietário responde pelos problemas estruturais, pelos vícios ocultos e pelo que já existia antes da locação. Daí a importância da vistoria de entrada.
Reajuste e revisão
O aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano, pelo índice previsto no contrato, em geral o IGP-M ou o IPCA. Sem índice no contrato, não há reajuste automático. Se o valor ficar muito abaixo ou muito acima do mercado, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial, mas só depois de 3 anos do contrato ou do último acordo de valor. Fora dessas hipóteses, o valor só muda por acordo.
Benfeitorias
Benfeitorias necessárias são as que conservam o imóvel, como o conserto de um telhado. Úteis são as que melhoram o uso, como um armário embutido. Voluptuárias são as de mero embelezamento. Pela lei, o inquilino tem direito a ser indenizado pelas necessárias e, se autorizadas, pelas úteis, podendo até reter o imóvel enquanto não é pago. Mas a maioria dos contratos traz cláusula de renúncia a essa indenização, e o STJ considera a cláusula válida.
Na prática, isso significa que o inquilino que reforma o imóvel sem acordo escrito pode sair sem receber nada. Quem pretende investir em reforma deve negociar antes, por escrito, prevendo indenização, abatimento no aluguel ou retirada dos itens ao final.
Leia a cláusula de benfeitorias
- 1A renúncia às benfeitorias é válida
- 2Reformas podem ficar sem indenização
- 3Combine por escrito antes de reformar
STJ · 25/04/2007“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”
Súmula 335
Terceira Seção
Devolução do imóvel
O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural do uso. A discussão sobre danos, pintura e limpeza é uma das mais frequentes no fim dos contratos, e quase sempre vira palavra contra palavra quando não há vistoria de entrada. A vistoria, com fotos datadas e assinatura dos dois, é a prova que define quem tem razão.
O que se repete por aí
Ao final, o proprietário tem 30 dias de aviso para pedir o imóvel quando o contrato está por prazo indeterminado, e o inquilino tem o mesmo prazo para avisar que vai sair. Durante o prazo determinado, o proprietário só pode retomar o imóvel nas hipóteses do art. 9º da lei, como falta de pagamento e infração contratual.
Faça a vistoria de entrada com fotos e vídeo datados, assinada pelos dois, e repita na saída. É a principal prova na devolução do imóvel e evita discussão sobre danos e pintura.
Cada contrato tem as suas cláusulas, e pequenos detalhes de redação mudam quem paga a conta. Conheça a nossa atuação em Direito Imobiliário.
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Perguntas frequentes
O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?
Quanto pode subir o aluguel?
Caução pode ser maior que 3 aluguéis?
Quem paga o IPTU?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
