Todo condomínio grande tem, ou já teve, o morador que ninguém aguenta mais. O que ameaça o porteiro, o que agride vizinhos, o que promove festas até o amanhecer todo fim de semana apesar das multas, o que acumula lixo até o cheiro invadir o corredor, o que deve dezenas de cotas e debocha de quem paga. Para esses casos, o Código Civil criou a figura do condômino antissocial e a multa de até dez cotas, e deixou em aberto uma pergunta que os tribunais ainda respondem com cautela: é possível expulsar o morador? Este texto explica o que caracteriza o comportamento antissocial, a diferença para o descumprimento reiterado, o procedimento que sustenta a multa, o dossiê que a assembleia precisa ter e o que a lei e a jurisprudência dizem sobre a exclusão.
O art. 1.337 e os seus dois degraus
O que diz o art. 1.337
O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Enunciado 92 do CJF: as sanções do art. 1.337 não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.
O art. 1.337 tem duas partes. O caput trata do condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente os seus deveres: pode ser obrigado, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, a pagar multa de até cinco vezes a cota, graduada pela gravidade e pela reiteração, sem prejuízo das perdas e danos. O parágrafo único trata do condômino ou possuidor cujo reiterado comportamento antissocial gera incompatibilidade de convivência: pode ser obrigado a pagar multa de dez vezes a cota, até ulterior deliberação da assembleia.
Reiterado ou antissocial: dois degraus
Descumprimento reiterado (caput)
- Repete infrações a deveres ou regras: obra irregular, barulho, inadimplência contumaz
- Multa de até 5 cotas
- Deliberação de 3/4 dos demais condôminos
- Graduada pela gravidade e pela reiteração
- Não exige incompatibilidade de convivência
Comportamento antissocial (parágrafo único)
- Conduta reiterada que torna a convivência incompatível: agressões, ameaças, perturbação grave e constante
- Multa de até 10 cotas
- Deliberação da assembleia, com quórum qualificado por analogia ao caput
- Vale até nova deliberação, podendo ser revista
- Em casos extremos, abre discussão sobre exclusão
A diferença está na natureza da conduta. No caput, o que se pune é a repetição de infrações a deveres e regras, mesmo que cada uma, isolada, seja comum: obra irregular, barulho, uso indevido de área comum, inadimplência. No parágrafo único, o que se pune é um padrão de comportamento que torna a convivência insuportável: agressões físicas ou verbais, ameaças, assédio a funcionários e vizinhos, perturbação grave e constante, condutas que colocam em risco a segurança ou a saúde dos demais. A palavra reiterado aparece nos dois: um episódio, por mais grave, não basta; é preciso repetição.
Quem pode ser antissocial
A lei fala em condômino ou possuidor, o que inclui inquilinos, comodatários e ocupantes. A multa, porém, é cobrada do proprietário, porque é obrigação ligada à unidade, e ele depois cobra do ocupante. O STJ também decidiu que o art. 1.337 alcança o devedor contumaz de cotas: quem deixa de pagar de forma reiterada e deliberada pode sofrer a multa de até cinco cotas, além da multa moratória de 2%, sem que isso configure dupla punição, porque uma é moratória e a outra é sancionatória. A ressalva do tribunal é importante: o atraso involuntário de algumas parcelas, por dificuldade financeira, não transforma ninguém em condômino nocivo.
O procedimento
O procedimento que sustenta a multa
Ocorrências datadas, boletins, laudos e reclamações de vários moradores.
Aplicadas antes, com defesa, para provar a reiteração.
Ao condômino, com os fatos, a base legal e prazo para defesa escrita.
Pauta expressa, direito de fala ao acusado e deliberação de 3/4 dos demais.
Ata com a votação em números, comunicação formal e cobrança da multa.
A multa do art. 1.337 é a mais pesada do direito condominial e, por isso, a que mais cai na Justiça por vício de procedimento. O caminho seguro começa muito antes da assembleia, com registros de ocorrências datados e objetivos, boletins de ocorrência quando houver agressão ou ameaça, e advertências e multas comuns aplicadas com defesa, que servem para provar a reiteração. Sem esse histórico, a assembleia não tem como demonstrar que a conduta se repetiu.
Reunido o histórico, o síndico notifica o condômino por escrito, descrevendo os fatos, indicando a base legal e abrindo prazo para defesa. Essa etapa não é cortesia: o STJ anulou a multa de dez cotas aplicada por assembleia com quórum qualificado exatamente porque o morador não foi notificado para se defender, invocando o Enunciado 92 das Jornadas de Direito Civil e a eficácia dos direitos fundamentais nas relações privadas. Depois da defesa, a assembleia é convocada com pauta expressa, o acusado tem direito de falar, e a deliberação exige três quartos dos demais condôminos, isto é, excluído o próprio acusado da base de cálculo. A ata registra a votação em números e a multa é comunicada e cobrada formalmente.
O dossiê
O dossiê que a assembleia precisa ter
- 01Livro de ocorrências
Registros com data, hora, autor e descrição objetiva.
- 02Boletins de ocorrência
Em casos de agressão, ameaça ou dano.
- 03Advertências e multas anteriores
Com as notificações e as defesas apresentadas.
- 04Declarações de moradores
De unidades diferentes, assinadas e datadas.
- 05Laudos
Medição de ruído, vistoria de danos, perícia quando houver.
- 06Imagens
Câmeras das áreas comuns, preservadas com data.
- 07Notificação para defesa
Com protocolo de entrega e a resposta, se houver.
A multa de dez cotas será questionada, e o condomínio precisa estar pronto. O dossiê reúne o livro de ocorrências, os boletins, as advertências e multas anteriores com as respectivas notificações e defesas, declarações assinadas de moradores de unidades diferentes, laudos de ruído ou de danos, imagens das câmeras preservadas com data e a prova da notificação para defesa. O que o dossiê não deve conter é opinião: adjetivos e julgamentos morais enfraquecem; datas, horas e fatos fortalecem. Também é prudente que o síndico não conduza sozinho o processo quando ele próprio é vítima da conduta, delegando a instrução ao conselho ou a uma comissão.
A multa pode ser revista
O parágrafo único diz que a multa de dez cotas vale até ulterior deliberação da assembleia. Isso significa que ela não é perpétua: se o comportamento cessa, a assembleia pode e deve revê-la, e o condômino pode pedir essa revisão. Multa mantida indefinidamente, depois de o morador ter corrigido a conduta, passa a ter caráter de vingança e perde a sustentação. Por outro lado, se a conduta persiste, a assembleia pode renovar a multa a cada período, sempre com nova notificação e defesa, e pode cumular com ações judiciais de obrigação de não fazer e de indenização pelos danos causados.
É possível excluir o morador?
Devedor contumaz também é nocivo
- 1Inadimplência reiterada e contumaz autoriza a multa do art. 1.337
- 2Soma-se à multa de 2%, sem bis in idem: uma é moratória, a outra sancionatória
- 3Atraso involuntário de algumas cotas não basta
STJ · 15/10/2015“A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos.”
REsp 1.247.020/DF
Quarta Turma
A lei não prevê a expulsão. O Código Civil parou na multa de dez cotas, e o projeto original, que previa a exclusão, foi alterado na tramitação. A doutrina se dividiu, e a V Jornada de Direito Civil aprovou o Enunciado 508, segundo o qual, verificada a incompatibilidade de convivência, o condômino antissocial pode ser excluído, por decisão judicial, depois de esgotadas as sanções pecuniárias. Alguns tribunais estaduais já determinaram, em casos extremos e com base nesse raciocínio, que o morador deixasse de usar a unidade, mantendo a propriedade e o direito de alugá-la ou vendê-la.
É preciso dizer com clareza o que isso significa. A exclusão não é decidida pela assembleia, só pelo juiz. Não retira a propriedade, apenas o uso. Exige prova de que as multas foram aplicadas e não surtiram efeito, e de que a convivência se tornou impossível, em geral por violência ou ameaça. E é medida rara, que os tribunais aplicam com muita cautela, porque colide com o direito de propriedade e com o direito à moradia. Para a imensa maioria dos casos, o caminho é a sequência de advertência, multa comum, multa do art. 1.337 e ações de obrigação de não fazer e de indenização, bem documentadas.
A lei prevê a multa, não a expulsão. A exclusão do morador é medida excepcional, só pela via judicial, depois de esgotadas as sanções e com prova de que a convivência se tornou impossível.
Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil do CJF admite a exclusão em casos extremos; a jurisprudência a aplica com muita cautela.Síndico: a multa de dez cotas se ganha ou se perde antes da assembleia, no histórico de ocorrências e na notificação para defesa. Morador acusado: responda por escrito, no prazo, e compareça à assembleia. Silêncio é lido como confissão.
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Perguntas frequentes
O que é condômino antissocial?
Qual o valor da multa para o condômino antissocial?
O síndico pode aplicar a multa de dez cotas?
O condomínio pode expulsar o morador antissocial?
Inquilino pode ser considerado antissocial?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
