A cota de condomínio é, para muita gente, a primeira conta a ser adiada quando o dinheiro aperta. Não corta o serviço, não negativa de imediato, e o síndico é um vizinho. O problema é que a dívida de condomínio é uma das mais perigosas que existem: cresce todo mês, pode ser executada sem ação de cobrança prévia e, ao contrário de quase todas as outras, alcança o próprio apartamento em que a família mora. Este texto explica o que acontece quando a cota atrasa, quanto a dívida cresce, como funciona a cobrança até a execução e a penhora, por que o bem de família não protege, o que o condomínio não pode fazer e como negociar antes que o processo chegue ao leilão.
Os encargos do atraso
Os números que regem o atraso
Teto da multa sobre o débito (art. 1.336, § 1º). A convenção não pode prever mais.
Se a convenção não fixar outro percentual. Mais correção monetária.
Cada cota prescreve cinco anos após o vencimento (Tema 949 do STJ).
O CPC permite executar a cota sem ação de conhecimento prévia.
O art. 1.336, § 1º do Código Civil fixa os encargos da cota em atraso: juros moratórios convencionados ou, se a convenção não dispuser, de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre o débito. A multa de 2% é um teto, e convenções antigas que ainda preveem 10% ou 20% são ilegais desde a entrada em vigor do Código, em 2003. A correção monetária incide pelo índice da convenção ou, no silêncio, pelo índice adotado pelo tribunal local. A convenção pode fixar juros acima de 1%, desde que o faça expressamente e sem abuso.
Além dos encargos legais, o condomínio pode, se a convenção ou a assembleia autorizarem, levar o boleto a protesto, o que gera negativação do devedor e custas cartorárias, e incluir o nome em cadastros de inadimplentes. A lista de inadimplentes apresentada na assembleia, por unidade, é lícita, porque os condôminos têm o direito de conhecer a situação financeira do prédio. O que não se admite é a exposição vexatória, como avisos no elevador ou mensagens em grupo apontando o devedor, que gera dever de indenizar.
Doze cotas atrasadas: quanto vira
- Cota mensal: R$ 700
- Doze meses sem pagar
- Multa de 2% sobre cada cota
- Juros de 1% ao mês sobre cada cota, do vencimento até hoje
- Correção monetária desprezada para simplificar
Valores ilustrativos. Com correção monetária e o tempo do processo, o valor cresce. Quem paga antes da execução evita honorários e custas.
O exemplo mostra como doze cotas de R$ 700 chegam a mais de R$ 10 mil quando o processo começa. O principal de R$ 8.400 recebe a multa e os juros, e, na execução, somam-se os honorários do advogado do condomínio, em geral de 10%, e as custas. Quanto antes a dívida é quitada, menor a conta, porque honorários e custas só surgem com o processo.
Da cobrança à execução
Do primeiro atraso ao leilão
- Mês 1Atraso
Multa de 2% e juros começam a correr. Cobrança amigável pela administradora.
- Mês 2 a 3Notificação
Carta ou e-mail formal. Protesto do boleto, se a convenção ou a assembleia autorizarem.
- Mês 3 a 6Execução
Ação de execução de título extrajudicial. Citação para pagar em 3 dias.
- Após a citaçãoPenhora
Bloqueio de contas, penhora de bens e do próprio apartamento.
- Meses seguintesAvaliação e leilão
Avaliação do imóvel, editais e leilão em duas praças.
- Até a arremataçãoRemição
O devedor pode pagar a dívida integral e evitar a perda do imóvel.
A cobrança começa amigável, pela administradora, nos primeiros meses. Segue com a notificação formal e, eventualmente, o protesto. Se o devedor não regulariza, o condomínio ajuíza a execução. Desde o CPC de 2015, as contribuições condominiais são título executivo extrajudicial, pelo art. 784, X, o que significa que o condomínio não precisa de uma ação de conhecimento para provar a dívida: vai direto à execução, e o devedor é citado para pagar em três dias, sob pena de penhora.
O STJ facilitou ainda mais o caminho do condomínio ao decidir que basta juntar a convenção ou a ata que fixou o valor da cota, com o demonstrativo do débito, dispensando o orçamento aprovado e o registro da convenção no cartório de imóveis. O devedor pode se defender por embargos à execução, mas as matérias são limitadas: pagamento, excesso de execução, prescrição e vícios do título. Alegar dificuldade financeira ou descontentamento com a gestão não impede a penhora.
A penhora do apartamento
Aqui está o ponto que distingue a dívida de condomínio de todas as outras. A Lei 8.009/90 protege o único imóvel residencial da família contra penhora, mas o seu art. 3º, IV abre exceção expressa para a cobrança de contribuições devidas em função do imóvel familiar, e o STJ aplica essa exceção às cotas condominiais sem hesitação. O apartamento em que a família mora pode ser penhorado, avaliado e leiloado para pagar a dívida de condomínio, mesmo que seja o único bem e mesmo que a dívida seja pequena em relação ao valor do imóvel.
A obrigação é propter rem: acompanha o imóvel, e não a pessoa. Isso tem duas consequências práticas. Quem compra apartamento com dívida de condomínio responde por ela, ainda que anterior à compra, como diz o art. 1.345 do Código Civil. E quem perde o apartamento em leilão vê a dívida quitada com o produto da arrematação, recebendo o que sobrar, se sobrar, depois de pagos o condomínio, as custas e eventuais credores com preferência.
Até quando dá para reverter
Bem de família não protege contra o condomínio
- 1A dívida de condomínio é propter rem: acompanha o imóvel
- 2O único imóvel da família pode ser penhorado por ela
- 3É a exceção expressa do art. 3º, IV da Lei 8.009/90
STJ · 21/06/2018“O bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, nos termos da ressalva inserta na Lei n. 8.009/1990 (art. 3º, IV).”
REsp 1.473.484/RS
Quarta Turma
A linha do tempo ajuda a entender os momentos de reação. Até a execução, o acordo com o síndico ou a administradora resolve com custo baixo, e a maioria dos condomínios aceita parcelar, porque o que eles precisam é de caixa, não de processo. Depois da citação, ainda é possível acordar, agora com honorários incluídos, e o juiz homologa o parcelamento. Depois da penhora e da avaliação, o devedor pode remir a execução, isto é, pagar a dívida integral com encargos e custas, até a assinatura do auto de arrematação, e com isso evitar a perda do imóvel. Depois da arrematação, só restam as hipóteses de anulação do leilão por vício, que são restritas.
Há também o art. 916 do CPC, que permite ao executado, reconhecendo a dívida e depositando 30% do valor nos três dias da citação, pedir o parcelamento do restante em até seis vezes, com correção e juros. É um direito do devedor, que o condomínio não pode recusar se os requisitos forem cumpridos, e costuma ser a saída mais barata quando não houve acordo antes.
A prescrição
A cota condominial prescreve em cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela, conforme o Tema 949 dos recursos repetitivos do STJ. Condomínios mal administrados às vezes deixam dívidas envelhecerem e tentam cobrá-las de uma vez, inclusive do novo proprietário; nesses casos, as parcelas com mais de cinco anos podem ser afastadas por embargos ou por impugnação. A prescrição não corre contra o devedor que reconhece a dívida ou faz acordo, porque o reconhecimento a interrompe.
O que o condomínio não pode fazer
O que o condomínio não pode fazer
Piscina, salão e academia não podem ser vedados ao inadimplente (STJ).
Serviços essenciais não são instrumento de cobrança.
Lista no elevador ou no grupo gera dano moral. Na assembleia, a inadimplência pode constar por unidade.
Convenção que prevê 10% ou 20% é ilegal desde 2003.
A tentação de usar a convivência como instrumento de cobrança é grande, e é ilegal. O STJ decidiu que as sanções por inadimplência são apenas as pecuniárias previstas no Código Civil, e que o condomínio não pode proibir o inadimplente e a sua família de usar piscina, salão, academia ou qualquer área comum. Também não pode cortar água, gás ou acesso ao elevador, nem impedir a entrada de visitantes, nem expor o devedor publicamente. O inadimplente perde o direito de voto na assembleia enquanto durar a dívida, e só isso. O condomínio que ultrapassa esses limites pode ser condenado a indenizar, o que transforma o credor em devedor.
Se a cota atrasou, procure o síndico antes que o condomínio procure o juiz. Parcelamento combinado em dois ou três meses de atraso custa uma fração do que custa a execução, e preserva o apartamento.
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Perguntas frequentes
Quanto é a multa por atraso no condomínio?
O condomínio pode penhorar o meu apartamento se é o único imóvel da família?
Em quanto tempo a dívida de condomínio prescreve?
O condomínio pode me proibir de usar a piscina por estar devendo?
Já fui citado na execução. Ainda dá para parcelar?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
