Comprar um imóvel na planta é planejar a vida em torno de uma data. Quando a obra atrasa, o comprador continua pagando aluguel, adia a mudança, às vezes paga juros de obra e vê o dinheiro parado num imóvel que não pode usar. A lei e o STJ definem com clareza o que a construtora deve nesses casos, e desde 2018 há regras legais específicas. Este texto explica o prazo de tolerância, as duas teses do STJ sobre multa e lucros cessantes, a Lei do Distrato e o que fazer quando o atraso passa do limite.
O prazo de tolerância
Quando o atraso começa a contar
- ContratoData prometida
Prazo de entrega previsto no contrato.
- +180 diasTolerância
Válida se prevista de forma clara (Lei 13.786/2018).
- Dia 181Atraso da construtora
Começa a correr multa ou indenização.
- Mensal1% do valor pago
Multa legal por mês de atraso, se não houver rescisão.
- Qualquer tempoRescisão
Devolução integral do que foi pago, corrigido.
Os contratos de compra na planta costumam prever uma tolerância de 180 dias além da data de entrega. Os tribunais já aceitavam essa cláusula, pelas incertezas próprias da construção civil, e a Lei 13.786/2018 a tornou expressa, desde que prevista de forma clara e destacada. Dentro dos 180 dias não há multa nem indenização. A partir do dia seguinte, o atraso é da construtora.
A tolerância não é cumulativa com outras prorrogações. Cláusulas que permitem estender o prazo por caso fortuito, chuvas, greve ou falta de material são consideradas abusivas pelos tribunais, porque esses eventos são riscos normais da atividade e já estão cobertos pelos 180 dias.
O que a construtora deve pagar
Em 2019, o STJ julgou dois recursos repetitivos sobre o tema. O primeiro resolveu o problema dos contratos que só previam multa contra o comprador.
A chamada multa invertida: se o contrato prevê 2% de multa para o comprador que atrasa, esse mesmo parâmetro serve para calcular a indenização contra a construtora que atrasa. O segundo repetitivo tratou da soma entre a multa e os lucros cessantes.
Quando o contrato prevê multa moratória para a construtora, em geral equivalente ao valor de um aluguel por mês, essa multa já indeniza o atraso, e o comprador não pode pedir também os lucros cessantes. Quando o contrato não prevê multa, o comprador pede os lucros cessantes, que correspondem ao aluguel que o imóvel renderia ou ao aluguel que ele pagou enquanto esperava, em geral fixados entre 0,5% e 0,8% do valor do imóvel por mês.
A multa vale para os dois lados
- 1Multa prevista só contra o comprador vale contra a construtora
- 2É a chamada multa invertida
- 3Tema 971 dos recursos repetitivos
STJ · 22/05/2019“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.”
REsp 1.614.721/DF
Segunda Seção
A Lei do Distrato
O que a Lei do Distrato mudou
- Tolerância de 180 dias aceita pelos tribunais, sem lei
- Multa e lucros cessantes discutidos caso a caso
- Juros de obra no atraso frequentemente devolvidos
- Tolerância de 180 dias prevista em lei, se clara no contrato
- Multa de 1% do valor pago por mês, se não houver rescisão
- Rescisão por atraso: devolução integral em 60 dias
A Lei 13.786/2018 trouxe regras próprias para o atraso. Se o comprador não quer rescindir, a construtora paga multa de 1% do valor já pago, por mês de atraso, corrigido, além de eventual indenização. Se o comprador quer rescindir pelo atraso, tem direito à devolução integral de tudo o que pagou, corrigido, inclusive a comissão de corretagem, em até 60 dias do desfazimento. É a única hipótese em que o comprador desiste sem perder nada.
Quanto a construtora deve
Quanto a construtora deve
- Imóvel de R$ 400 mil, comprador já pagou R$ 150 mil
- Entrega prometida para dezembro de 2024, tolerância até junho de 2025
- Chaves entregues em fevereiro de 2026: 8 meses de atraso
- Contrato só previa multa de 2% contra o comprador
Valores ilustrativos. Pelo Tema 970, multa e lucros cessantes não se somam. O juiz fixa a indenização usando a multa do contrato como parâmetro.
O exemplo mostra que a escolha entre multa e lucros cessantes depende do contrato e dos valores envolvidos. Como as duas não se somam, o pedido deve ser pelo mais vantajoso, com o outro em caráter subsidiário. Além disso, os juros de obra ou juros de evolução cobrados durante o período de atraso costumam ser devolvidos, porque remuneram um financiamento cuja demora foi causada pela própria construtora.
Danos morais
O atraso, por si, não gera dano moral automático. O STJ entende que o inadimplemento contratual, em regra, é aborrecimento. Mas quando o atraso é longo, causa transtornos concretos, como casamento adiado, mudança desfeita, filhos sem escola no bairro novo, ou quando a construtora trata o comprador com descaso e falta de informação, os tribunais têm reconhecido o dano moral, em valores que variam bastante.
Depois da entrega
O que a construtora costuma dizer
A entrega das chaves não encerra o direito de cobrar. A multa pelo período de atraso pode ser pedida depois, dentro do prazo de prescrição, que os tribunais fixam em 3 ou 10 anos conforme a natureza do pedido. Termos de quitação assinados na entrega, com renúncia genérica a qualquer reclamação, são contratos de adesão e podem ser afastados quando não houve negociação real.
Guarde os recibos de aluguel do período de atraso e as comunicações da construtora sobre novas datas. Eles provam o prejuízo e o tempo de espera, e são a base do pedido de lucros cessantes quando o contrato não tem multa.
Cada contrato tem cláusulas próprias, e a escolha do pedido muda conforme elas. Conheça a nossa atuação em Direito Imobiliário.
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Perguntas frequentes
A tolerância de 180 dias é sempre válida?
Posso desistir da compra por causa do atraso?
A construtora pode cobrar juros de obra durante o atraso?
Já recebi as chaves. Ainda posso cobrar a multa?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
