A assembleia é o órgão máximo do condomínio. É nela que se aprovam as contas e o orçamento, que se elege e se destitui o síndico, que se decidem obras, taxas extras, mudanças na convenção e multas aos condôminos. Por isso é também o lugar onde mais se erra, e onde cada erro pode custar uma ação judicial. Convocação mal feita, quórum calculado errado, assunto decidido fora da pauta, voto de quem não podia votar: a maioria das assembleias anuladas pela Justiça cai pela forma, não pelo conteúdo. Este texto explica como convocar, quais os quóruns de cada decisão, quem vota e quem representa, o que a ata precisa ter e em que casos a decisão pode ser anulada.
Convocação
Da convocação à ata registrada
- 1Convocação
Edital a todos os condôminos, com pauta expressa, pelo meio e prazo da convenção.
- 2Instalação
Lista de presença, conferência de procurações e de quem está quite.
- 3Mesa
Eleição do presidente e do secretário da assembleia.
- 4Deliberação
Discussão e votação de cada item da pauta, com o quórum próprio.
- 5Ata
Lavrada, assinada e enviada a todos em poucos dias.
- 6Registro
Em cartório de títulos e documentos, para valer contra terceiros.
O art. 1.354 do Código Civil é direto: a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. A convocação é feita pelo síndico ou, se ele não a fizer, por um quarto dos condôminos, como permite o art. 1.355. O edital deve indicar data, hora, local ou plataforma, as convocações em primeira e segunda chamada e, principalmente, a pauta, com os assuntos descritos de forma clara. Rubricas genéricas como assuntos gerais servem para informes, nunca para deliberar.
O meio e o prazo da convocação são os da convenção: carta protocolada, aviso nos quadros, e-mail cadastrado, aplicativo da administradora. O grupo de mensagens do prédio pode complementar, mas não substitui o meio previsto, e é o condomínio quem precisa provar que convocou cada um dos condôminos. Essa prova costuma ser o ponto fraco quando a assembleia é questionada.
A decisão do STJ de dezembro de 2025 ilustra as duas falhas mais comuns juntas. A assembleia aprovou a troca dos elevadores, obra cara, sem o quórum de três quartos exigido pela convenção, e o condomínio não conseguiu provar que todos haviam sido convocados. A alegação de urgência não salvou a deliberação, porque o laudo técnico era de meses antes e houve tempo para convocar corretamente. Resultado: assembleia nula e obra suspensa.
Quórum
O quórum de cada decisão
| Decisão | Quórum | Base legal |
|---|---|---|
| Aprovar contas e orçamento, eleger síndico | Maioria dos presentes, em 2ª convocação qualquer número | Arts. 1.350 e 1.353 |
| Obra necessária | Síndico decide; se cara, assembleia por maioria | Art. 1.341, § 1º |
| Obra útil | Maioria dos condôminos | Art. 1.341, II |
| Obra voluptuária | 2/3 dos condôminos | Art. 1.341, I |
| Alterar a convenção | 2/3 dos condôminos | Art. 1.351 |
| Mudar a destinação do edifício ou das unidades | Unanimidade | Art. 1.351 |
| Construção de outro pavimento ou novo edifício | Unanimidade | Art. 1.343 |
| Destituir o síndico | Maioria absoluta dos presentes | Art. 1.349 e STJ |
| Multa ao condômino reiterado ou antissocial | 3/4 dos demais condôminos | Art. 1.337 |
Quórum calculado sobre as frações ideais, salvo disposição da convenção (art. 1.352, parágrafo único).
Cada decisão tem o seu quórum, e a tabela resume os principais. Em primeira convocação, a assembleia se instala com condôminos que representem pelo menos metade das frações ideais; em segunda, com qualquer número, e decide por maioria dos presentes, salvo quando a lei ou a convenção exigem quórum especial. Obras úteis pedem a maioria dos condôminos; obras voluptuárias, dois terços; alteração da convenção, dois terços; mudança de destinação do prédio, unanimidade. A multa ao condômino reiterado ou antissocial exige três quartos dos demais condôminos.
Um detalhe que muda resultados: pelo art. 1.352, parágrafo único, os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção. Quórum contado por cabeça, quando a convenção manda contar por fração, é erro frequente e suficiente para anular. E os quóruns qualificados de dois terços e três quartos são calculados sobre o total de condôminos do prédio, não sobre os presentes, o que exige planejamento, coleta de procurações e, às vezes, mais de uma reunião.
Quem vota e quem representa
Pelo art. 1.335, III, o condômino só pode votar se estiver quite com as suas obrigações. A restrição é por unidade: o STJ decidiu que o dono de várias unidades, inadimplente em uma, vota pelas outras. O inadimplente mantém o direito de comparecer, falar e ser ouvido; perde apenas o voto, enquanto durar a dívida. Convenções que vão além disso e proíbem a presença, ou que impedem o inadimplente de usar áreas de lazer, são inválidas, porque as sanções por atraso são apenas as pecuniárias.
A representação por procuração é permitida, e a convenção pode exigir firma reconhecida, limitar o número de procurações por pessoa ou vedar que o síndico seja procurador. A procuração precisa dar poderes para a assembleia específica ou para assembleias em geral, e deve ser conferida na instalação. Inquilinos votam apenas se tiverem procuração do proprietário, exceto na hipótese do art. 24, § 4º da Lei do Inquilinato, que permite ao locatário votar nas despesas ordinárias quando o proprietário não comparece.
Assembleia virtual e híbrida
Desde a Lei 14.309/2022, o Código Civil admite expressamente a assembleia eletrônica, desde que a convocação detalhe o meio, a forma de votação e a plataforma, e que seja garantido ao condômino o direito de se manifestar e votar. O STJ já afirmou, no mesmo acórdão de 2025, que o formato virtual não configura cerceamento de defesa quando não há prova de prejuízo. As mesmas regras de pauta, quórum e ata se aplicam, e a plataforma precisa gerar registro confiável das presenças e dos votos.
A ata
Sem prova da convocação, a assembleia cai
- 1O condomínio precisa provar que convocou todos
- 2Troca de elevadores sem o quórum de 3/4 da convenção foi anulada
- 3Alegar urgência não dispensa o quórum
STJ · 16/12/2025“A ausência de comprovação da regular convocação de todos os condôminos, conforme a convenção condominial e o art. 1.354 do Código Civil, justifica a nulidade da assembleia.”
AREsp 2.354.325/SP
Quarta Turma
A ata é a prova de tudo o que aconteceu. Deve identificar o condomínio, a data, o local ou plataforma e a convocação em que a assembleia se instalou; fazer referência ao edital; registrar as presenças e as procurações; nomear a mesa; descrever cada deliberação com o resultado em números, de forma que se possa conferir o quórum; e ser assinada pelo presidente e pelo secretário. A convenção costuma exigir o envio da ata a todos os condôminos em poucos dias, e o registro em cartório de títulos e documentos dá publicidade e eficácia perante terceiros, como bancos e cartórios de imóveis.
Quando a decisão pode ser anulada
O que a ata precisa ter
- 01Identificação
Condomínio, data, hora, local ou plataforma, e se é 1ª ou 2ª convocação.
- 02Convocação
Referência ao edital, data de envio e meio utilizado.
- 03Presenças
Lista assinada ou registro eletrônico, com unidades e procurações.
- 04Mesa
Presidente e secretário eleitos.
- 05Deliberações
Cada item da pauta, a votação e o resultado em números.
- 06Quórum
Frações ou unidades que aprovaram, para conferência do quórum legal.
- 07Assinaturas
Presidente e secretário, e dos presentes quando a convenção exigir.
- 08Divulgação
Envio a todos os condôminos, inclusive ausentes, em prazo curto.
A assembleia regular é soberana no mérito: se a maioria decidiu pintar o prédio de uma cor que você detesta, o Judiciário não troca a cor. O que se anula é o vício de forma ou a ilegalidade. São anuláveis as deliberações sobre assunto fora da pauta, tomadas sem convocação de todos, sem o quórum legal ou convencional, com votos de quem não podia votar, ou obtidas por dolo. São nulas as que contrariam a lei, como barrar o inadimplente do lazer, criar multa sem previsão ou alterar o rateio por maioria simples.
O condômino que pretende anular deve agir rápido. Impugnar na própria assembleia, com registro em ata, e ajuizar a ação logo em seguida. O STJ já reconheceu prazos curtos para anulação por vício de consentimento e lê a demora como aceitação. Pedir tutela de urgência para suspender a obra ou a cobrança é possível quando o dano é iminente, mas exige demonstrar o vício com a ata e o edital em mãos.
Posso anular a decisão da assembleia?
Os erros que anulam assembleias
A maior parte das ações anulatórias não discute o mérito da decisão, e sim a forma. Cuidar da forma protege a decisão.
- Edital sem pauta clara ou com "assuntos gerais" usado para decidir
- Convocação só por grupo de mensagens, sem o meio da convenção
- Procuração sem poderes ou sem firma reconhecida quando exigida
- Voto de inadimplente computado em deliberação que exigia quórum
- Quórum calculado por cabeça quando a convenção manda por fração
- Ata sem números da votação ou divulgada meses depois
Síndico: guarde o edital, os comprovantes de envio, a lista de presença e as procurações junto com a ata. Condômino: leia a pauta antes, vá à assembleia, registre a sua objeção em ata e não deixe o prazo passar.
A assembleia bem conduzida evita processos e dá segurança às decisões do condomínio. Conheça a nossa atuação em Direito Condominial.
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Perguntas frequentes
A assembleia pode decidir assunto que não estava na pauta?
Inadimplente pode participar da assembleia?
Qual o quórum para aprovar uma obra?
Assembleia virtual é válida?
Quanto tempo tenho para anular uma assembleia?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
