Poucas discussões dividiram tanto os condomínios brasileiros nos últimos anos quanto o aluguel de apartamentos por aplicativos de hospedagem. De um lado, proprietários que veem na curta estadia uma renda relevante e defendem o direito de dispor da unidade. De outro, moradores que convivem com hóspedes diferentes a cada fim de semana, malas no elevador e desconhecidos na piscina. Os tribunais estaduais divergiram por anos, o STJ deu uma primeira resposta em 2021 e, em maio de 2026, a Segunda Seção, que reúne as duas Turmas de direito privado, fixou um entendimento unificado. Este texto explica o que foi decidido, a diferença entre locação por temporada, hospedagem e curta estadia, quando o condomínio pode proibir e o que anfitriões e síndicos devem fazer a partir de agora.
Três figuras que parecem iguais
Temporada, hospedagem ou curta estadia
| Figura | Lei que rege | Características | Cabe em prédio residencial? |
|---|---|---|---|
| Locação por temporada | Lei 8.245/91, art. 48 | Até 90 dias, contrato escrito, para lazer, estudo, tratamento ou obra; sem serviços | Sim, é locação residencial e o condomínio não pode proibir |
| Hospedagem | Lei 11.771/2008 | Serviços de hotel: recepção, arrumação, alimentação; atividade empresarial | Não, é uso comercial incompatível com destinação residencial |
| Curta estadia por plataforma | Contrato atípico (STJ) | Diárias curtas, alta rotatividade, oferta pública e habitual, sem serviços de hotel | Só se a convenção ou 2/3 dos condôminos autorizarem |
O que define a figura é a prática concreta, não o nome do aplicativo nem a cláusula do anúncio.
A primeira confusão a desfazer é a de nomes. A locação por temporada é a do art. 48 da Lei do Inquilinato: contrato escrito, prazo de até noventa dias, finalidade de lazer, estudo, tratamento de saúde ou obra no imóvel do locatário, sem prestação de serviços. É uma locação residencial comum, apenas mais curta, e o condomínio não pode proibi-la, porque alugar a unidade é direito do condômino garantido pelo art. 1.335.
A hospedagem é a da Lei 11.771/2008, a lei do turismo: oferta de alojamento com serviços típicos de hotel, como recepção, arrumação e alimentação, em caráter empresarial. É atividade comercial, incompatível com a destinação residencial de um prédio de apartamentos, e pode ser vedada sem maior discussão.
O que os aplicativos criaram foi uma terceira coisa, que não cabe em nenhuma das duas. Diárias curtas, alta rotatividade de ocupantes, oferta pública e permanente, mas sem os serviços de um hotel. Foi para essa figura que o STJ, em 2026, propôs um nome próprio: contrato atípico de curta estadia. E foi a partir dela que construiu a resposta.
O que o STJ decidiu em 2026
Curta estadia habitual desvirtua o uso residencial
- 1Não é locação por temporada nem hospedagem: é contrato atípico de curta estadia
- 2Uso frequente e habitual, em poucas diárias, foge da destinação residencial
- 3Liberar exige 2/3 dos condôminos; sem isso, o uso é vedado
STJ · 07/05/2026“A mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.”
REsp 2.121.055/MG
Segunda Seção
O caso vinha de Minas Gerais. Uma proprietária anunciava o apartamento em plataforma digital, em prédio cuja convenção previa uso residencial, e o condomínio ajuizou ação para impedir a atividade. O recurso foi afetado à Segunda Seção exatamente para unificar o entendimento das Turmas. A relatora, Ministra Nancy Andrighi, partiu dos precedentes de 2021, que já haviam reconhecido a atipicidade desses contratos, e deu o passo seguinte.
A tese tem três pontos. Primeiro, os contratos de curta estadia por plataforma não são locação por temporada nem hospedagem; são atípicos, e o meio de divulgação é irrelevante para a classificação, embora as plataformas tenham intensificado a prática. Segundo, a utilização do imóvel com frequência e habitualidade, em baixa quantidade de diárias, desvirtua a destinação residencial prevista na convenção. Terceiro, mudar a destinação do condomínio exige a aprovação de dois terços dos condôminos, e, sem essa aprovação, o uso habitual para curta estadia está vedado. A proprietária perdeu.
É importante ler a decisão pelo que ela diz. O STJ não proibiu o Airbnb em todos os prédios do país. Ele disse que, em condomínio com destinação residencial, o uso habitual e rotativo da unidade para diárias curtas não é uso residencial, e que a liberação desse uso é decisão dos condôminos, por quórum qualificado. Prédios que quiserem permitir podem fazê-lo, por dois terços, e podem impor condições. Prédios que nada decidirem ficam com a regra: destinação residencial, curta estadia habitual vedada.
De 2021 a 2026
Do caso de Porto Alegre à Segunda Seção
- REsp 1.819.075/RS: anfitrião alugava quartos por aplicativo em prédio residencial
- STJ reconheceu contrato atípico de hospedagem
- Condomínio pôde proibir com base na destinação residencial
- Decisão de uma Turma, com votos divergentes
- REsp 2.121.055/MG: tese unificada entre as duas Turmas de direito privado
- Nova categoria: contrato atípico de curta estadia
- Uso habitual em poucas diárias desvirtua a destinação residencial
- Liberação depende de 2/3 dos condôminos; sem isso, vedado
O caminho até aqui começou com o caso de Porto Alegre, julgado pela Quarta Turma em 2021. Um proprietário alugava quartos do apartamento por aplicativo, com alta rotatividade, e o condomínio, de destinação residencial, pediu que a atividade cessasse. O STJ, por maioria e com o voto condutor do Ministro Raul Araújo, reconheceu ali um contrato atípico de hospedagem e admitiu a proibição com base na destinação residencial. No mesmo ano, a Terceira Turma julgou caso semelhante do Paraná.
As decisões de 2021 deixaram dúvidas: valiam para qualquer anfitrião ou só para quem alugava quartos com serviços? Era preciso cláusula expressa na convenção? A Segunda Seção respondeu em 2026 com a categoria da curta estadia e com o critério da habitualidade, e deslocou a questão do Judiciário para a assembleia: quem decide se o prédio aceita a curta estadia são os condôminos, por dois terços.
O que o condomínio pode fazer agora
Meu prédio pode proibir?
O condomínio de destinação residencial cuja convenção não autoriza a curta estadia pode notificar o anfitrião, por escrito, para que cesse os anúncios, com base no art. 1.336, IV e na decisão do STJ. Persistindo a prática, cabe multa por infração, sempre com notificação prévia e prazo de defesa, e, se necessário, ação de obrigação de não fazer com pedido de tutela de urgência. O que o condomínio não pode é impedir o acesso de hóspedes à força, cortar serviços ou expor o anfitrião, porque isso gera responsabilidade do próprio condomínio.
O condomínio que quer regular, e não proibir, deve convocar assembleia com a minuta de alteração da convenção e aprovar, por dois terços, as condições: prazo mínimo de diárias, cadastro prévio dos hóspedes na portaria, limite de ocupantes, regras para áreas comuns, responsabilidade do anfitrião pelos danos e sanções específicas. A alteração deve ser registrada no cartório de imóveis para alcançar futuros compradores.
O que o anfitrião deve fazer
Quem anuncia a unidade em plataforma precisa, antes de tudo, ler a convenção. Se o prédio é residencial e nada diz sobre curta estadia, a atividade habitual está sujeita à proibição, e o caminho legítimo é propor a alteração da convenção, reunindo o apoio de dois terços dos condôminos. Enquanto isso, reduzir a rotatividade e trabalhar com locações por temporada de verdade, com contrato escrito e prazos maiores, afasta a caracterização de curta estadia. Insistir nos anúncios depois de notificado expõe o proprietário a multas, a ação judicial e a honorários, como ocorreu no caso de Minas.
O que a convenção precisa dizer
- 01Destinação
Residencial, mista ou com hospedagem admitida, em texto expresso.
- 02Curta estadia
Se é permitida, vedada ou permitida com condições.
- 03Prazo mínimo
Número mínimo de diárias, se a opção for permitir com limite.
- 04Cadastro de hóspedes
Identificação prévia na portaria e responsabilidade do anfitrião.
- 05Áreas comuns
Regras de uso por hóspedes e limite de ocupantes por unidade.
- 06Sanções
Advertência, multa e procedimento de defesa específicos.
- 07Quórum
Aprovação por 2/3 dos condôminos, com registro no cartório de imóveis.
A decisão de 2026 trocou a pergunta. Não é mais "o condomínio pode proibir?", e sim "os condôminos aprovaram a curta estadia por dois terços?". Síndicos e anfitriões ganham ao levar o tema à assembleia em vez de aos tribunais.
Curta estadia em condomínio é hoje questão de convenção e de quórum, e os dois lados precisam agir com base na decisão do STJ. Conheça a nossa atuação em Direito Condominial.
Anfitrião ou condomínio em conflito por curta estadia?
A Prime Assessoria Jurídica orienta proprietários, síndicos e assembleias sobre a decisão do STJ, a alteração da convenção e as medidas cabíveis.
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Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir Airbnb?
Locação por temporada é a mesma coisa que Airbnb?
Qual o quórum para liberar a curta estadia no prédio?
Fui notificado pelo síndico. O que faço?
A decisão vale para todo o Brasil?
Conteúdo meramente informativo, sem promessa de resultado e sem consulta jurídica. Cada caso depende de análise individual dos documentos e das circunstâncias. Os julgados citados ilustram o entendimento dos tribunais na data da publicação e podem ser revistos.
